משקי העזר במושבים הינם בעלי מעמד מיוחד ושונה מזה של הנחלות במספר נקודות עיקריות אותן נפרט בהמשך.
מספר הנחלות ברחבי הארץ עומד על עשרות אלפים לעומת מספר משקי העזר שהוא נמוך משמעותית ועומד על אלפים בודדים (כ – 2000 משקי עזר).
משק עזר "נולד" בדרך של גריעת השטחים החקלאים של הנחלה ממתיישב שעיקר עיסוקו ופרנסתו לא היו מהמשק החקלאי. במקרים אלו בהם הפרנסה לא הייתה מהמשק החקלאי, נגרעו מהמתיישב השטחים החקלאים של הנחלה ויותר מכך, רשות מקרקעי ישראל אף קבעה זכויות בניה מצומצמות יותר משל נחלה, היינו מבנה אחד בלבד בשטח של 160 מ"ר, בהמשך נסקור את המצב דהיום.
הסדרת חוסר הוודאות:
סעיף 8.14 לקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל מחודש אפריל 2019 ("הקודקס"), מתייחס באופן מפורש ומפורט למשקי עזר ולמעשה מעגן את החלטה 1521 משנת 2018. ההחלטה הסדירה את חוסר הוודאות שהיה בנוגע למשקי העזר והאפשרויות השונות הקיימות לבעלי הזכויות במשקי עזר: זכויות בניה, העברת זכויות, רכישת זכויות, פיצול מגרש ואחרים, כמו כן נקבעו תהליכי עבודה לכל פעולה המתבקשת במשק העזר ( נוהל רמ"י B37.09).
ההבדלים בין משק עזר לנחלה
ההבדלים הבולטים בין נחלה למשק עזר הינם שימושי הקרקע אשר במשק עזר מוגבלים למגורי החוכר ולעיבוד חקלאי בלבד, בשונה מנחלות חקלאיות בהן ניתן לקיים פעילות שאינה חקלאית באותם המושבים לגביהם ישנה תכנית לפעילות לא חקלאית – פל"ח. קיים שוני נוסף מהותי שבין נחלה למשק עזר והוא כי במשק עזר לעומת נחלה חקלאית ניתן לבנות יחידה אחת בת 160 מ"ר , כאשר יחידה שניה תותר רק במקרה בו צוין הדבר במפורש בהסכם עם המתיישב וזאת לעומת נחלה חקלאית בה ניתן לבנות 2 יחידות בנות 160 מ"ר כל אחת + 55 מ"ר לדור המשך בתנאים מוגדרים לרצף בין דורי.
הוון משקי עזר:
אין חובה להוון משק עזר ובעל הזכויות יכול להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי ולהמשיך לשלם את דמי החכירה השנתיים לפי ההסכם עמו. כיום ניתנה לחוכרים במשק עזר האפשרות להוון את משק העזר במספר מגבלות:
- הגבלת שטח ההיוון ל – 2 דונם רציף בלבד.
- הוון יחידת מגורים אחת של עד 160 מ"ר בלבד, הממוקמת על שטח קרקע של 500 מ"ר כאשר גובה דמי ההיוון יעמוד על שיעור של % 5.5 מערך הקרקע.
- עבור יתרת הזכויות בשטח המהוון (עד ל – 2 דונם) ישולמו דמי הוון בשיעור 51% מערך הקרקע.
- בעל זכויות אשר רכש זכויות במשק עזר, יחתום על חוזה חכירה חדש מול רמ"י, כאשר על יתרת השטח מעל 2 דונם המהוונים, יחול החוזה המקורי לשימוש חקלאי בלבד.
פיצול מגרש ממשק עזר:
ההחלטה מאפשרת לבעלי משק עזר לפצל מגרש כאשר דמי החכירה המהוונים הינם בשיעור של 91% מערך המגרש המפוצל. בהקשר הזה יצוין כי בדצמבר 2017 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאפשר למשקי עזר תוספת יחידת דיור נוספת שאינה נספרת בתמ"א- 35 (ההחלטה ממתינה לאישור ממשלה).
כדי לבנות את היחידה הנוספת יהיה צורך בקידום הליך תב"עי שיחול על המושב כולו ויקבע כי במגרשים אלו ניתן יהיה לבנות שתי יחידות נפרדות, נכון להיום אין עדין צפי להשלמת ההליך לבית שני במשק העזר, למרות זאת מדובר בבשורה מיטיבה לבעלי משקי עזר אשר יוכלו ככל הנקרה בעתיד, להשוות את מעמדם ולו במעט, לבעלי הנחלות במושבים.
תוספת בניה במשק עזר:
ההחלטה מבחינה בין משק עזר מהוון למשק עזר שאינו מהוון ביחס לשיעור התשלום עבור זכויות בניה הנוספות:
- בניה מעל 160 מ"ר – במשק עזר שאינו מהוון שיעור דמי החכירה הינם 51% מערך הקרקע ובמשק עזר מהוון בשיעור של 31%.
- בנית יחידת מגורים נוספת כיום – אפשרית רק במסגרת היוון משק עזר וחתימה על חוזה חכירה מהוון חדש מול רמ"י – תשלום בשיעור 91% מערך הקרקע.
העברת זכויות במשק עזר:
גם בסוגיה זו קיימת אבחנה בין משק עזר מהוון למשק עזר שאינו מהוון.
- בהעברת זכויות במשקי עזק מהוונים לא חלים דמי הסכמה, לעומת זאת במשקי עזר שאינם מהוונים, חל חיוב בתשלום דמי ההסכמה כמקובל ברשות מקרקעי ישראל, בשיעור של 1% לשנה מהשומה ששימשה בסיס לחישוב דמי הסכמה.
- ניתן להוון את משק העזר בהליך מכירה אולם יש לעמוד במועדים שקבעה רשות מקרקעי ישראל – הגשת הבקשה לרכישת זכויות מהוונת בתוך 120 ימים מיום חתימת הסכם המכר. במקרה כזה הקונה ישלים את ההפרש שבין דמי ההסכמה ששולמו לדמי רכישה (כאשר דמי ההסכמה גבוהים יותר מדמי הרכישה – לא יינתן החזר).
לסיכום, לבעלי הזכויות במשקי עזר ביישובים החקלאים, הנהלים החדשים של רשות מקרקעי ישראל מתקנים ולו במעט את המעוות. מאחר וכל פעולה מצריכה הערכות כלכלית או תכנונית, מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע מתאימים, רלוונטים למרחב הכפרי.
