נחלה או משק עזר? - ניתוח משפטי וכלכלי / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

פעמים רבות אנו נשאלים בפגישות ייעוץ - מה ההבדל בין נחלה למשק עזר?

אדם מן הישוב ואף זה המתגורר במושב, פעמים רבות יתקשה להבחין במבט "חיצוני" בהבדלים המהותיים הקיימים בין משקי עזר לנחלות, שכן במבט חטוף נכסים אלה נראים דומים ואף שטחם לעיתים זהה, לרבות מס' יחידות הדיור שניתן לבנות עליהם. אך בכל הקשור להחלטות רמ"י החלות על נכסים אלו הפערים הם מהותיים.

רוכש המבקש לבחור בין נחלה למשק עזר, נדרש להכיר לעומק את ההחלטות החלות על משקי עזר ועל נחלות על מנת לעמוד על הפערים המשפטיים, הכלכליים, המיסויים והתכנוניים שקיימים בין נכסים אלו, שמשפיעים השפעה ישירה על שווי הנכס ועל אפשרויות הניצול שלו לאחר הרכישה ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה הגורלית - האם לרכוש נחלה או משק עזר?!

בכדי להעמיק את הדיון ועל מנת שנוכל להגיע למסקנה המתבקשת בסופו של מאמר זה - כי יש לערוך שיוון זכויות בין משקי עזר ונחלות ולהתאים את ההחלטות החלות על משקי עזר בכל הקשור לגודל חלקת המגורים וגובה דמי ההיוון לאלו החלות על נחלות ומנגד להתאים את ההחלטות החלות על נחלות לאלו החלות על משקי עזר בכל הקשור לחובת ההתגוררות, השכרה ורישום ע"ש מספר יורשים - נביא ניתוח של ההוראות המרכזיות החלות על נחלות בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B38.04 ואלו החלות על משקי עזר בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B37.09 (הערה - הנוהל ביחס למשקי עזר עודכן ופורסם ביום 23.5.2021 ובעניין זה נביא הרחבה במאמר נפרד).

ניתוח ההבדלים בין "נחלה" ו"משק עזר":

1. תנאי הסף להצטרפות להסדר ההיוון:

נחלות  - יש להסדיר שימושים חורגים וחריגות ובניה ולפנות שוכרים לצורך יישום ההחלטה וכן לשלם חובות עבר בגין דמי שימוש ודמי היתר עבור הסדרת שטחים בטרם יישום ההחלטה.

משקי  עזר - יש להסדיר שימושים חורגים וחריגות ובניה לצורך יישום ההחלטה וכן לשלם חובות עבר בגין דמי שימוש.

2. השכרה:

נחלות  - קיים איסור להשכיר בתים בנחלות. השכרה אפשרית רק לאחר יישום ההחלטה במסלול "דמי רכישה". אנו פועלים מול רמ"י על מנת לתקן את ההוראות בהחלטה בדרישה להקנות הטבה רביעית במסלול "דמי כניסה" ולאפשר השכרה.

משקי עזר - אין מניעה להשכיר בתים במשקי עזר.

3. חובת התגוררות:

נחלות  - קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה הרשום בנחלה.

משקי עזר  - לא קיימת חובת התגוררות.          

4. חובת עיבוד:

נחלות - קיימת חובת עיבוד של החלקות החקלאיות על ידי בעל הנחלה.

משקי עזר - אין חובת עיבוד.                     

5. רצף בין דורי:

נחלות -

• נחלה נועדה למגורי בעל הנחלה ומשפחתו.
• בטרם יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', קיימת דרישה לרצף בין דורי על מנת לבנות יחידה שלישית בנחלה.
• לאחר כניסה למסלול "דמי כניסה" מתבטל הצורך ברצף הבין דורי וניתן לבנות בנחלה יחידות דיור לבעל הנחלה ו"קרובו" בלבד. "אח" לא נחשב "קרוב" אלא לצורך חלוקת עיזבון בלבד.
• בעת פטירה של ההורים ככל ואחים מתגוררים בנחלה כדין, אין מניעה להמשך התגוררות. בנושא זה נעדכן כי לאור מקרים אחרונים שטופלו מול רמ"י, עמדת רמ"י לעניין התגוררות אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים כאשר הבתים נבנו בהיתר בחיי ההורים והנחלה נרשמת ע"ש אחד האחים והשני מתגורר בבית מגורים ללא ביצוע הליך הפיצול - כי יש ליישם את ההחלטה במסלול "דמי כניסה" ולבצע פיצול מגרש או ליישם את ההחלטה במסלול "דמי רכישה" במסגרתו אין מניעה שאחים יתגוררו בנחלה ללא הליך הפיצול. נבהיר, כי לדעתנו אין בסיס משפטי לדרישת רמ"י כי יבוצע פיצול מגרש מנחלה כאשר הבתים נבנו בהיתר בחיי ההורים והנחלה נרשמת ע"ש אחד האחים והשני מתגורר בבית שנבנה על ידו ללא הליך פיצול. לדעתנו, עמדת רמ"י המתוארת לעיל לא תתקבל בבית המשפט כאשר מקרה ראשון יעמוד למבחן, שכן עמדת רמ"י גורמת לפגיעה מהותית בזכות הקניין של האח שבנה בית בנחלה והתגורר כדין כאשר ההורים הלכו לעולמם, ולפתע כאשר אחיו רשום כבעל הנחלה אחרי ההורים, רמ"י טוענת כי הוא מתגורר "שלא כדין".

משקי עזר -

• אין דרישה לרצף בין דורי.
• ניתן לבצע בניה במשק עבור, קרובים, צד ג'.
• ניתן להשכיר בית שני/שלישי וכו' ואין חובת התגוררות.

6. הגדרת חלקת המגורים:

נחלות -

• חלקת המגורים של הנחלה תהיה שטח רציף, שלא יעלה על 2.5 דונם, מתוך חלקה א' המיועד למגורים על פי תכנית תקפה, הכולל את כל יחידות הדיור הקיימות ואת שימושי הפל"ח.
• אם במועד 27.03.2007 היה קיים בתוכנית תקפה שטח המיועד למגורים שאינו רציף (מגרש שצורף לנחלה או שטחים לא רציפים בתוך חלקה א'), חלקת המגורים תכלול גם שטחים אלה, ובלבד שהשטח הכולל של חלקת המגורים לא יעלה על 2.5 דונם.
• נחלה בה השטח המיועד למגורים בחלקה א' ("השטח הצהוב") ביום 27.03.2007 היה גדול מ- 2.5 דונם, החוכר יהיה רשאי לבקש לרכוש את השטח הנוסף כולו או חלקו בתמורה לתשלום בשיעור של 91% משווי השטח הנוסף.
• נחלות בהן חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונם, תותר הגדלתה, בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה, עד ל - 2.5 דונם בכפוף לתנאים הבאים:
• ביישובים במרכז הארץ - בשטח רציף בלבד.
• ביישובים באזור עדיפות לאומית א'/ב'/עימות - ככל הניתן בשטח רציף.
• הגדרת חלקת המגורים תהיה ככל הניתן בקו ישר במקביל לחזית הכביש.
• דגשים לסימון חלקת המגורים במפה המצבית:
• מקרים בהם בעל הנחלה מבקש סימון לא רגולרי של חלקת המגורים, הוא יתחייב שלא לעלות טענה על הפחתה משווי השומה בגלל הצורה הלא רגולרית אותה בחר. בכניסה להחלטה חותם בעל הנחלה על תצהיר בנושא זה.
• במקרים בהם צורף מגרש לנחלה באישור רמ"י, וחלקת המגורים תהיה מורכבת משני חלקים שאינם רצופים יוגדר אחד החלקים בשלמות כחלק מחלקת המגורים וההשלמה ל 2.5 דונם תהיה מתוך השטח השני המיועד למגורים.
  יש לשים לב כי ניתן להגדיר כל אחד מהחלקים כחלקת המגורים של הנחלה ולבצע השלמה מהחלק השני ואין חובה כי ההשלמה תהיה מהחלק "הקטן". בעניין זה יש לבצע בדיקה תכנונית לצורך ניצול יעיל של השטח לרבות לבניית יחידה שלישית ורביעית ואילך.
• אם אושרה עסקה לפיצול מגרש מנחלה בתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים (91%), לפני 9.6.11, החוכר יהיה זכאי לחלקת מגורים בגודל עד 2.5 דונם ללא הכללת שטח המגרש שפוצל.
• במצב בו מבקש החוכר לרכוש את כל השטח המיועד למגורים, אין לדרוש סימון של קו 2.5 דונם על גבי מפת המדידה. השומה תוזמן בהתאם לנוהל הזמנת שומה.
• כל מבני המגורים ייכללו בתחום חלקת המגורים.
• תשמר רציפות חלקת המגורים.
• כל חזית הנחלה הנסמכת על הכביש תיכלל בחלקת המגורים.
• ככל הניתן, עורף חלקת המגורים ייקבע בקו במקביל לחזית חלקת המגורים.
• ככל הניתן, יש לשמור על צורת מגרש רגולרית.

משקי עזר -

• שטח חלקת המגורים ייקבע לשטח מירבי של 2 דונם ובהתאם לכך יסומן במפה המצבית שתוגש לרמ"י בעת ביצוע הליך ההיוון.
• אין אפשרות לרכוש שטח מעבר ל- 2 דונם גם אם בתוכנית תקפה שטח חלקת המגורים גדול מ- 2 דונם.
• רמ"י תאפשר לבעל הזכויות במשק העזר להוון את יתרת הזכויות בשטח גדול יותר מ- 2 דונם, במקרים בהם הדבר נדרש לצורך ניצול יעיל של הקרקע, זאת בלבד שלא ניתן לנצל את הקרקע באמצעות שיווקה בדרך של מכרז פומבי. בגין שטח זה ישלם בעל הזכויות במשק העזר תשלום בשיעור 91% משווי הקרקע.
• במשקי עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי בהם חלה על יתרת השטח שמעבר ל- 2 דונם תכנית שאינה בייעוד חקלאי או משק עזר, תותנה רכישת זכויות מהוונות בהשבת השטח שמעבר ל - 2 הדונם בהתאם לפרק 8.18 סימן ב' בקובץ החלטות המועצה.

7. מסלולי ההיוון:

נחלות -

• מסלול "דמי חכירה": מסלול "דמי חכירה", בתשלום של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר) יקנה לבעל הנחלה את ההטבות שלהלן:
  1. ביטול רצף בין דורי.
  2. קיבולת בניה לניצול בין הבתים בנחלה בשטח 375 מ"ר (לא יחול כל תשלום בגין שטח הבניה מעל 160 מ"ר ועד 375 מ"ר ובהתאם לתב"ע בתוקף מעבר לכך ישולם 91%).
  3. פיצול מגרש מנחלה בסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל במקום 91% + מע"מ.
• מסלול "דמי חכירה" + פיצול מגרש מנחלה:
  1. לאחר תשלום "דמי חכירה" בעל הנחלה יוכל לבצע פיצול של מגרש אחד מהנחלה בתשלום 33% + מע"מ ולאחר שתאושר תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, ניתן יהיה לבצע פיצול של מגרש שני מהנחלה (במקרים בהם תאושר תב"ע ליחידה רביעית ואילך ניתן יהיה לפצל מספר מגרשים ובלבד שבנחלה תיוותר יחידה ראשית אליה יוצמדו זכויות בניה של 160 מ"ר לכל הפחות).
  2. התשלום בגין הפיצול יעמוד על סך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל, כאשר תשולם תוספת של 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר ובגין הפוטנציאל התכנוני ישולם 33% + מע"מ.
  3. בעל נחלה שיבקש לבצע פיצול של שני מגרשים או יותר, יבחן אפשרות לתשלום כבר כיום של דמי רכישה במקום דמי חכירה.
• מסלול "דמי רכישה": תשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני (תוספת תשלום בסך של 29.25% + מע"מ לאחר תשלום דמי חכירה לפי השומה שנקבעה לדמי חכירה ותשלום של 33% + מע"מ משומה פרטנית לזכויות בתב"ע הקיימת מעבר ל- 375 מ"ר בתוספת פוטנציאל תכנוני), יקנה לבעל הנחלה את ההטבות שלהלן:
  1. רכישה של מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.
  2. פיצול מגרשים מהנחלה ללא עלות דמי היוון לרמ"י (אך יחול היטל השבחה).
  3. פטור מדמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.
  4. אפשרות להשכיר בתים בנחלה.
  5. היוון חלקת המגורים.
• מסלול "הנחה" עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93: בעלי נחלות שחתמו על הסכם רכישה לאחר יום 1.1.93, זכאים לשלם דמי רכישה בסך של 20% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות, במקום לשלם 33% + מע"מ.

• מסלול "הנחה" עסקאות שבוצעו לפני 1.1.93: בעלי נחלות שחתמו על הסכם רכישה לפני יום 1.1.93, זכאים לקיזוז סך של 80% מדמי ההסכמה בצירוף הצמדה ששולמו על ידי המוכר, משומת דמי הרכישה שתומצא במסגרת יישום ההחלטה, אך התשלום לא יפחת מ- 20% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות, במקום לשלם 33% + מע"מ.

• מסלול "התחשבנות מחדש": בגין עסקאות של "העברת זכויות", "פיצול מגרש", "תוספת בניה" שבוצעו בין התאריכים 9.6.2011 ועד לפני 9.4.2018 ניתן היה לבקש מרמ"י "התחשבנות מחדש" ולהגיש את הבקשה החל מיום 10.4.2018 ועד לפני 9.4.2019 ולקבל זיכוי מלא של דמי ההסכמה בעסקת מכר והשבה של כספים ככל ודמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה וכן השבה במקרים בהם השומה לפיצול מגרש או תוספת בניה נמוכה בהתאם להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לעומת ההחלטה בגינה שולמו התשלומים לרמ"י במועדים שלעיל.

מסלול "התחשבנות מחדש" הסתיים ביום 10.4.2019 ולא ניתן להגיש בגינו בקשות לרמ"י למרות שהועברו בקשות רבות לרמ"י כולל במהלך ימי הקורונה לפתוח "צוהר" נוסף להגשת הבקשות לאור כך שציבור חוכרים רב לא הגיש בקשות במועד ומבקש ליישם כיום את ההחלטה ולא יכול לעמוד בתשלומים. בנושא זה נמשיך להפעיל לחצים מול הממשלה החדשה.

משקי עזר -

• עבור יחידת דיור אחת בגודל של עד 160 מ"ר ומגרש של 500 מ"ר ישולמו דמי היוון בשיעור של 5.5% מערך הקרקע, על פי שומה בתוקף וללא הנחות אזור. כאשר החוזה המקורי מתיר הקמת יחידת דיור נוספת או שנבנתה יח"ד נוספת בהיתר, יחולו התנאים האמורים לעיל גם לגביה.
• עבור תוספת בניה מעבר ל 160 מ"ר, שבוצעה כדין והיתר הבניה נחתם ע"י רשות מקרקעי ישראל ללא גביית תשלום בעבורה - התשלום במסגרת רכישת זכויות מהוונות יהיה 51% למעט ביחס לזכויות הפטורות מתשלום.
• בגין התשלום בשיעור 5.5% מערך הקרקע יועבר חלף היטל השבחה על ידי רמ"י.
• עבור יתרת הזכויות בשטח המהוון עד ל- 2 דונם - ישולמו דמי היוון בשיעור של 51% מערך הקרקע, בהתאם לתוכנית התקפה, עפ"י שומה בתוקף. על שיעור תשלום זה יחולו הנחות אזור.
• יינתן זיכוי בגין זכויות שנרכשו בעבר ושולמו בגינן דמי חכירה מהוונים.
• מדמי ההיוון לא יקוזז היטל השבחה ששולם ע"י החוכר.
• לאחר היוון הזכויות לא יחויב משק העזר בתשלום דמי חכירה שנתיים על יתרת שטח משק העזר.
• במשק עזר אשר התוכנית התקפה הינה לבניה רוויה, שיעור ההיוון של 5.5% יחול על יח"ד אחת בלבד הנכללת בתוכנית התקפה בשטח כולל של עד 160 מ"ר ברוטו, ללא כל שקלול והתייחסות ל- 500 מ"ר קרקע חצר.
• אם שולמו דמי חכירה שנתיים במשך 5 שנים בשיעור של 1% משווי משק העזר, שיעור התשלום יהיה 46% במקום 51% מערך הקרקע.

8. פיצול מגרשים:

נחלות -

• עסקת הפיצול תערך על שם בעל הזכויות בנחלה או ישירות עם מי מטעמו, ללא קשר אם בוצעה בתמורה או ללא תמורה. ככל שמדובר בעסקת פיצול עם "קרוב" או צד ג', ייראו זאת כהעברת זכויות ורמ"י תדרוש את כל המסמכים הדרושים להעברת זכויות, טופס בקשה, תצהירי העברה או הסכם מכר, אישורי מיסים וכו'.
• הפיצול ייעשה בכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.
• שטח המגרש המפוצל וזכויות בניה של 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבניה הבסיסי, בהתאמה.
• יח"ד קיימת עם זכויות בניה של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורי החוכר, תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מנחלה, הוא הדין לגבי פל"ח אם קיים.
• תכנית לפיצול מגרש/ים מהנחלה, היוצרת יח"ד שאינן כלולות בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35 ולאישור האגודה.
• מסלול דמי כניסה - התשלום עבור פיצול מגרש, למי שבחר במסלול של 3.75%, יהיה בשיעור 33% משווי המגרש המפוצל, על פי שומה עדכנית, בהתאם לחישוב הבא: תשלום בשיעור 29.25% לקיבולת בניה של 160 מ"ר + תשלום בשיעור 33% עבור הזכויות הקיימות והעתידיות שטרם נרכשו על ידו.
• רמ"י לא תאפשר לחוכר לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בניה צמודות לו של לפחות 160 מ"ר.
• מסלול דמי רכישה - המתווה שלעיל חל גם על בקשה לפיצול מגרש מנחלה לאחר תשלום דמי רכישה, למעט דרישת התשלום - כלומר לא יחול חיוב בדמי היוון אחרי תשלום דמי רכישה עבור מגרשים שיפוצלו מהנחלה.

משקי עזר -

• פיצול מגרש במשק עזר מהוון - ככל והפיצול מבוצע בשטח המהוון אך בגין תכנית חדשה שלא חלה בעת ההיוון (לאחר ההיוון אושרה תב"ע חדשה לתוספת יח"ד ופיצול מגרש) - ישולם 31%.
• פיצול מגרשים שהיו מפוצלים בתב"ע בתוקף בעת ביצוע עסקת ההיוון - לא יחול תשלום נוסף בגין פיצול מגרשים אלה לחוזים נפרדים.
• פיצול מגרש בשטח הלא מהוון (מעבר ל- 2 דונם) - במשק עזר בישוב חקלאי יתאפשר פיצול מגרש בשטח הלא מהוון הן במשק עזר לא מהוון והן במשק עזר מהוון - ישולם 91% מערך המגרש המפוצל (כולל היטל השבחה), ע"פ שומה בתוקף.

• במשקי עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי, תותר עסקת פיצול רק בשטח המהוון.
• בכל מקרה, בחוזה החכירה למטרת משק עזר ייוותרו לאחר הפיצול זכויות ליח"ד אחת לפחות.

9. תנאי הסכם החכירה:

נחלות -

• אם קיימת עסקה וחוזה חכירה בגין הנחלה, ייחתם חוזה חדש בנוסח פרק 8.3 סימן ב' וסימן ד' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל והחוזה הקודם יבוטל.
• חוכר שהצטרף להסדר, בין אם קיים חוזה ובין אם לאו צריך לחתום על חוזה חכירה חדש ל- 49 שנים מיום אישור העסקה + 3 תקופות נוספות של 49 שנים בנוסח פרק 8.3 סימן ב' וסימן ד' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

משקי עזר -

• תקופת החכירה של החוזה תהיה 49 שנים ממועד רכישת הזכויות המהוונות.
• חידוש החכירה לתקופה נוספת יהיה בכפוף לתשלום בשיעור של 5.5% מערך הקרקע העדכני, נכון למועד ביצוע החידוש, של השטח המהוון, בהתאם לשומה לשווי הקרקע ללא פיתוח וללא מחוברים.
• על יתרת השטח שאינו מהוון ימשיכו לחול הוראות החוזה המקורי, לשימוש חקלאי בלבד, ללא זכויות למגורים. האמור בסעיף זה, יחול גם לגבי שטחי משק עזר שלא נרכשו בהם זכויות מהוונות בשל היותם שטח מפוצל פיזית משטח משק העזר בו זכויות הבניה המקוריות או בחוזה מפוצל מחוזה משק העזר בו זכויות הבניה המקוריות.
• בתום תקופת החכירה הראשונה תינתן אפשרות לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, בהתאם לתנאי החכירה למשק עזר שיהיו נהוגים ברמ"י במועד החידוש.
• במקרים בהם משק העזר אינו עולה על 2 דונם ובעל הזכויות במשק העזר רכש זכויות מהוונות, יבוטל חוזה משק העזר וייחתם חוזה חכירה חדש בנוסח המקובל במגזר העירוני.
• בתום תקופת החכירה הראשונה תינתן אפשרות לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, שתחל יום לאחר סיום תקופת החכירה הקודמת, בהתאם לתנאי החכירה למשק עזר שינהגו ברמ"י במועד החידוש.
• במשקי עזר הכלולים בחוזה משבצת, תנאי לביצוע כל פעולה לרבות העברת זכויות - הינו חתימת חוזה חכירה אישי עם בעל הזכויות במשק העזר וגריעת השטח מחוזה המשבצת. גריעת השטח תחייב גם את הסכמת האגודה. הסכמת האגודה לא תותנה בתשלום כספי.
• תקופת החכירה תהיה ל- 49 שנה והיא תחל מהמועד בו אוכלס משק העזר לראשונה. מטרת החכירה תהיה בהתאם להקצאה הראשונית דהיינו משק עזר לבניית יח"ד אחת בשטח של עד 160 מ"ר.

10. היוון בעת העברת זכויות:

נחלות -

• במועד העברת זכויות בנחלה מחויב בעל הנחלה לשלם דמי רכישה בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים למלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות או אם שולמו בעבר דמי כניסה, השלמה לדמי רכישה ודמי הסכמה עבור יתרת השטח החקלאי של הנחלה.
• על תשלום דמי הרכישה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.
• על תשלום דמי הסכמה ליתרת השטח החקלאי לא תחול הנחת אזור עדיפות ולא יחולו ההנחות והפטורים הקבועים בהחלטת מועצה 534.
• מספר הדונמים החקלאיים של הנחלה ייקבע בהתאם לאישור הרכב הנחלה שיינתן על ידי האגודה בתוספת חלקה א' ללא חלקת המגורים, ובלבד שלא יחרוג מתקן הנחלה המותר לאותו ישוב.
• בגין עסקאות שבוצעו בין התאריכים 9.6.2011 ועד לפני 10.4.2018 ניתן היה לבקש "התחשבנות מחדש" ולקזז את מלוא דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר משומת דמי הרכישה ולשלם רק את ההפרש או לקבל כספים בחזרה אם דמי ההסכמה גבוהים מדמי הרכישה (התרחש במקרים רבים באזורי עדיפות לאומית א' וקו עימות). כאמור, מסלול "התחשבנות מחדש" בשלב זה הסתיים ולא ניתן להגיש בקשות נוספות בגינו.
• בנחלה בה בוצעה העברת הזכויות לפי הסכם אשר נחתם בין הצדדים החל מ- 01.01.1993 ושולמו דמי הסכמה, דמי הרכישה בהצטרפות להסדר יהיו 20% + מע"מ בלבד.
• בנחלה בה בוצעה העברת זכויות לפי הסכם מכר שנחתם לפני ה- 01.01.1993 ושולמו דמי הסכמה, יקוזזו מדמי הרכישה בהצטרפות להסדר 80% מדמי ההסכמה ששולמו, כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן בלבד, ובלבד שדמי הרכישה לא יפחתו מ- 20% משווי חלקת המגורים.
• חוכר אינו רשאי להעביר זכויות בחלק מהנחלה בלבד, למעט פיצול מגרש/מגרשי מגורים. בנושא זה אנו פועלים על מנת להביא לשינוי בהחלטה, כך שניתן יהיה למכור נחלה ולבצע פיצול מגרש בתהליך המכירה או לבצע חלוקת עיזבון בין יורשים ולהציג לרמ"י תהליך בו אחד היורשים יירשם כבעל הזכויות ואחד או שניים נוספים מהיורשים יקבלו מגרשים שיפוצלו מהנחלה. בהתאם לנוהל העבודה רמ"י מסרבת כיום לקבל הסכם חלוקת עיזבון שבו נקבעו הוראות ביחס לפיצול מגרשים ודורשת לבצע את התהליך בשלבים דבר שמסרבל את ההליך ויוצר מורכבות משפטית בין יורשים וכן מורכבות מיסויית (נפרסם מאמר נפרד בנושא זה).

משקי עזר -

• בעת העברת זכויות ניתן לבחור אם להוון את הזכויות או לשלם דמי הסכמה.
• במקרה שבו ישולמו דמי הסכמה בעת העברת זכויות הקונה ישלם דמי חכירה שנתיים בסך של 1% משווי הקרקע של משק העזר בשומת דמי ההסכמה.
• אושרה העברת זכויות ושולמו דמי הסכמה, רשאי הרוכש לבקש בתוך 90 יום מיום אישור העברת הזכויות לרכוש זכויות מהוונות כאמור לעיל, תוך השלמת ההפרש, ככל שישנו, בין סכום דמי ההסכמה לסכום התשלום עבור רכישת זכויות מהוונות. למען הסר ספק, לא יושבו כספים במקרה בו דמי ההיוון נמוכים יותר.
• בקשה לרכישת זכויות מהוונות קודם לאישור העברת הזכויות תתאפשר בבקשה של מעביר הזכויות ומקבל הזכויות ובלבד שהוגשה תוך 120 יום מיום הסכם המכר.

11. הורשה:

נחלות -

• נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.
• ה"מעבר האוטומטי" - כאשר אחד מבני הזוג שהוא חבר אגודה הולך לעולמו בן הזוג הנותר בחיים יקבל את הזכויות והוא גובר על כל צוואה (קבוע בהוראות הסכם משבצת "דו צדדי", הסכם משולש" ו"הסכם החכירה" בנוסח טרם ההחלטה).
• לאחר שאחרון מבעלי הנחלה הולך לעולמו הזכויות יועברו ליורשים בהתאם לצוואה או ככל ואין צוואה בהתאם לסעיף 114 לחוק הירושה וייקבע כי היורש שמוכן ומסוגל לקיים את המשק יקבל את הזכויות ויפצה את היורשים האחרים בהתאם לחוו"ד שמאי או שהנחלה תימכר לצד ג' והתמורה תחולק בין היורשים.
• בית שני/שלישי/רביעי ואילך - במקרים בהם ילד/ה מבקש/ת לבנות בנה בית בנחלה בחיי ההורים - יש לחתום על הסכם בין ההורים לילד הבונה על מנת להסדיר את הזכויות בין הילד להורים ולקבוע כי לילד זכות לבניית הבית וזכויות במגרש עליו הוא נבנה עם אפשרות לפיצול המגרש והצהרה ברורה של הילד, כי אין לו זכויות בכל חלק נוסף מהנחלה. בנוסף, יש להורות לילד/ה לחתום על הסכם ממון עם בן/בת הזוג, ולקבוע כי לבן/בת הזוג אין זכויות בנחלה אלא זכויות בחלק המבונה בלבד ללא הקרקע. במקרה של פרידה בן/בת הזוג יפנו את בית המגורים והפיצוי יתבצע בין הילד/ה לבן/בת הזוג בלבד ללא קשר להורים או לנחלה וביחס לחלק המבונה בלבד ללא קשר לקרקע.    
  ככל ובוצע הליך פיצול בחיי ההורים והילד/ה ובן/בת הזוג נשאו בעלויות במשותף, מוצע לקבוע כי הרישום של הזכויות יהיה על שם שניהם ויישאר לשיקול דעתם כיצד לקבוע את חלוקת הרכוש. לאחר שהמגרש עם הבית הופרד תכנונית ומשפטית מהנחלה אין סיכון לזכויות של ההורים והיורשים העתידיים ביחס לנחלה. בנוסף מוצע להורים לקבוע הוראות בצוואה כיצד לחלק את הזכויות בין היורשים ולהתייחס לזכות שניתנה לילד/ה לבנות בית ולפצל מגרש ולהורות כי בכל מקרה בעת חלוקת העיזבון או מכירת הנחלה על ידי היורשים, יבוצע הליך הפיצול וכן לקבוע הוראות כיצד ישולמו העלויות של הפיצול וכן לקבוע הוראות ל"קרן איזון" בין היורשים ולהתייחס לנושא המיסוי ביחס ל"איזון פנימי" ו"איזון חיצוני" (העמקתי בנושא זה בסדרת המאמרים בנושא "חלוקת עיזבון בעידן ההיוון").
• ביטול ה"מעבר האוטומטי" - לאחר כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' - יחתמו בעלי הזכויות בנחלה על הסכם החכירה בנוסח החדש ובהתאם לכך יתבטל ה"מעבר האוטומטי" בין בני זוג ויחולו דיני הירושה, כך שכאשר לא נותרה צוואה בן/בת הזוג יקבל מחצית מהזכויות של בן הזוג שהלך לעולמו (סה"כ יהיו לבן הזוג הנותר 75%) והמחצית השניה (25%) תחולק בין הילדים.
• לאור העובדה כי נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד - גם אחרי יישום ההחלטה בדמי כניסה או בדמי רכישה – אם לא נותרה צוואה, היורשים יידרשו להגיע להסכמה ביניהם כאשר לבן/בת הזוג תינתן קדימות לרכוש את הזכויות מהיורשים. ככל ולא תהיה הסכמה, בית המשפט יפעל לחלק את הזכויות בהתאם לחוק הירושה וייתכן מצב שבו הורה שלא יוכל לרכוש את הזכויות מהילדים - אם הילדים לא יוותרו ויסתלקו מהעיזבון - יימצא במצב שבו הוא יידרש לעזוב את הנחלה, כאשר הילד/ה שלו רכשו את הזכויות ממנו ומהיורשים האחרים. על מנת למנוע מצב זה, חובה לחתום על צוואות ולהגן על הזכויות של בן הזוג שנותר בחיים, בייחוד בטרם יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' והחתימה על הסכם החכירה החדש שמבטל את המעבר האוטומטי בין בני זוג בעת פטירה.

משקי עזר -

• משק עזר ניתן לרישום ע"ש מספר בעלי זכויות כולל ע"ש מספר יורשים.

 חלים דיני הירושה בעת פטירה וככל ולא נותרה צוואה אחרי ההורה הראשון שנפטר, בן/בת הזוג יקבל מחצית מהזכויות של בן הזוג שהלך לעולמו והוא יחזיק בסך של 75% והיתרה (25%) תחולק בין הילדים וניתן לרשום את הזכויות ע"ש ההורה הנותר והילדים בהתאם לחלוקה שלעיל.           

12. ניצול זכויות בניה:

 נחלות -

מסלול בניה למגורים ללא תשלום -

• יחידה ראשית - לבעל הנחלה בשטח עד 160 מ"ר ברוטו (עיקרי ושירות).
• יחידה שניה - לדור ההמשך עד 160 מ"ר ברוטו.
• יחידת סמך/שלישית - בשטח עד 55 מ"ר ברוטו, בכפוף לכך שבנחלה מתגוררים שלושה דורות.
• תוספת בניה עבור בעלי מוגבלויות - לא ייגבה תשלום דמי היוון עבור בקשה לבנייה חדשה או בקשה לתוספת בניה, עבור שטח שלא יעלה על 50 מ"ר. סעיף זה יחול על בעל הנכס או קרוב מדרגה ראשונה המתגורר דרך קבע בבית.
• בניה מעבר לקיבולת בניה בסיסית בשלוש יחידות (160/160/55) - ישולם 91% (כולל היטל השבחה) עם הנחת אזורי עדיפות.

תוספות בניה בתשלום -

• לאחר תשלום "דמי כניסה" - מעבר לקיבולת של 375 מ"ר ישולמו דמי היוון בסך של 91% ולא יופרש חלף היטל השבחה.
• לאחר תשלום "דמי כניסה", ניתן לבחור במסלול של השלמה ל- "דמי רכישה" (29.25% עד 160 מ"ר ו- 33% מעבר ל 160 מ"ר + פוטנציאל תכנוני), במקום תשלום של 91% עבור זכויות בניה מעבר ל 375 מ"ר.
• הנחות אזורי עדיפות לאומית - ההנחה תחול על גובה התשלום בסך 91% מעבר
  ל- 375 מ"ר או בגין דמי רכישה בסך של 33% + מע"מ. לא תחול הנחת אזור בגין מסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ. גובה הנחת אזור במסלול "דמי רכישה" מוגבל ל- 2 יח"ד כלומר עד לתקרת שווי של 900,000 ₪.
• תוספת בניה אחרי תשלום "דמי רכישה" - לא תחול דרישה לתשלום לאחר תשלום דמי רכישה עבור זכויות בנייה עתידיות לאורך כל תקופת החכירה וכן לא יחול תשלום עבור דמי היוון בגין פיצול מגרשים מהנחלה (אין הגבלה למספר המגרשים בכפוף לתב"ע).

משקי  עזר -

• יחידת דיור מקורית בשטח של עד 160 מ"ר ללא תשלום.
• תוספת בנייה ביחידת הדיור המקורית במשק עזר לא מהוון - ישולם סך של 51% מערך הקרקע. מהתשלום האמור בסעיף זה לא יקוזז היטל השבחה ששולם ע"י החוכר.
• לאחר היוון - עבור תוספת בניה בשטח המהוון, שלא שולמו בגינה דמי היוון, ישולמו דמי היתר בסך 31%.

13. תוספת יחידת דיור שניה:

נחלות -

• ניתן לבנות יחידה שניה עד לשטח של 160 מ"ר עבור דור ההמשך ללא תשלום לרמ"י וכן "יחידת סמך" בשטח עד 55 מ"ר בהתקיים "רצף בין דורי", כלומר, עבור ההורה המבוגר שהיה בעל הנחלה או עודנו או לנכד נשוי (שלושת הדורות מתגוררים בנחלה). בגין זכויות מעבר ל- 160 מ"ר ישולמו דמי היוון 91% ויחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.
• במסלול דמי כניסה - ניתן לבנות יחידה שניה עד לניצול קיבולת בניה של 375 מ"ר בשתי היחידות סה"כ, ללא תשלום רמ"י. מעבר לכך ישולם 91%.
• במסלול דמי רכישה - לא יחול תשלום נוסף לרמ"י עבור זכויות בניה.

משקי עזר -  

• הוספת יחידת דיור שניה במשק עזר - תתאפשר במשק ששטחו מהוון וישולם 31% דמי היוון (מדובר בתוספת יחידה שניה שלא היתה מאושרת בתב"ע בעת ביצוע ההיוון) - המהווים גם דמי פיצול עבור יחידה זו.
• במשק עזר מהוון בתחום ישוב חקלאי תותר תוספת בנייה של הוספת יח"ד שניה, גם בשטח שאינו מהוון, מעבר ל- 2 דונם בכפוף לתשלום בשיעור של 91% מערך הקרקע (כולל היטל השבחה), ע"פ שומה תקפה.
• במשק עזר שאינו בתחום ישוב חקלאי תותר תוספת בניה של הוספת יח"ד שניה בשטח המהוון בלבד.
• לא ייגבה תשלום דמי היתר או דמי חכירה מהוונים במגורים בעד שטחים הנדרשים מבחינה פונקציונלית לתפקודם של אנשים עם מוגבלות, שהם בעלי זכויות בנכס, או בני משפחה מדרגה ראשונה המתגוררים דרך קבע בנכס וסמוכים על שולחנו של בעל זכויות עד לשטח של 50 מ"ר.
• בישיבת הולנת"ע מיום 26.12.2017 במסמך החלטות 602, הועברה המלצה למועצה הארצית לתכנון ובניה לאשר יחידה שניה במשקי עזר ובמגרש מגורים שהיה קיים בתב"ע בתוקף בינואר 1992 ולא מוגדר כנחלה ולא פוצל, אך עד היום טרם נחתמה ההחלטה הסופית עקב התחלופה במוסדות השלטון למיניהם. הנושא הועבר להערות הועדות המחוזיות וביום 4.12.18 המועצה הארצית הסמיכה את הולנת"ע לדון בהערות הוועדות המחוזיות ולהעביר למועצה הארצית המלצה בנושא. בשלב זה הולנת"ע טרם סיימה את הדיונים בהקשר זה וטרם קבעה המלצה למועצה הארצית. הנושא מורכב ובעל היבטים משפטיים, קנייניים וכמובן כלכליים.
• במושבים בהם קיימת יתרה של יחידות דיור בלוח 2 לתמ"א 35, מכינים תוכניות להגדלת מספר יחידות הדיור במשקי עזר בד בבד עם הגדלת יחידות הדיור בנחלות, בהתאם לאישור שניתן בתיקון 1ב לתמ"א 35 שאישר יחידה שלישית נפרדת בכל נחלה. עד שלא תאושר היחידה השניה על ידי הממשלה, לא ניתן יהיה להוסיף יחידה שניה במשקי עזר ובמגרשים שהיו בתוקף בינואר 1992, כאשר לא נותרה קיבולת יח"ד בלוח 2. תיקון 1ב לתמ"א 35 הקנה יחידה שלישית לכל נחלה ובשלב זה עדיין לא ניתן לאשר תב"ע ליחידה שניה במשקי עזר כאשר לא נותרו יחידות בלוח 2, אלא לאחר אישור התוכנית בממשלה.

14. תוספת יחידה שלישית ואילך:

נחלות -

• יחידת דיור שלישית ניתן לבנות רק כאשר קיים רצף בין דורי. כאשר לא קיים רצף בין דורי יחידה דיור שלישית תתאפשר רק לאחר כניסה להחלטה במסלול דמי כניסה או דמי רכישה.
• תוספת של יחידה שלישית כאשר קיים רצף בין דורי ללא כניסה להחלטה, תחויב בתשלום 91% מעבר לקיבולת בניה בסיסית של 375 מ"ר (160/160/55).
• במסלול דמי כניסה - ניתן לבנות יחידה שלישית ללא תשלום נוסף לרמ"י עד קיבולת בניה של 375 מ"ר. מעבר לכך יחול תשלום של 91%.
• במסלול דמי רכישה - ניתן לבנות יחידות נוספות ללא כל תשלום נוסף לרמ"י (יחול היטל השבחה).
• בנייה של יחידה רביעית ואילך דורשת הסכמת האגודה.

משקי עזר -  

• רמ"י תאפשר לבצע בניה של יחידת שלישית ואילך (עסקת שינוי ניצול) רק במשק עזר מהוון.
• בגין זכויות חדשות בשטח המהוון, שלא נרכשו במסגרת העסקה לרכישת זכויות מהוונות ישולם סך של 31%.
• במשק עזר בישוב חקלאי אשר רכש זכויות מהוונות תותר עסקת ניצול (יחידה שלישית ואילך), גם בשטח שאינו מהוון. שיעור התשלום בגין שינוי היעוד או הניצול בשטח זה יעמוד על 91% (כולל היטל השבחה) מערך הקרקע, ע"פ שומה בתוקף.
• במשק עזר שאינו בתחום ישוב חקלאי, עסקת שינוי יעוד או ניצול תותנה בהשבת השטח שהשתנה ייעודו ואינו כלול בשטח המהוון. ניתן לערוך עסקה על שטח גדול יותר מ- 2 דונם במקרים בהם הדבר נדרש לצורך ניצול יעיל של הקרקע ובלבד שלא ניתן לנצל את הקרקע באמצעות שיווקה בדרך של מכרז פומבי. ישולם 91%.

15. פל"ח (פעילות לא חקלאית) ושימושים נלווים לחקלאות:

נחלות -

• פל"ח - ברוב הנחלות ניתן לבנות יחידות לשימושים לא חקלאיים בשטח חלקת המגורים. דמי ההיוון יעמדו על 91%. ככל ונרכש שטח נוסף בעת הכניסה להחלטה מעבר ל- 2.5 דונם, ניתן לבנות מבני פל"ח גם בשטח הנוסף. השימוש חייב להתבצע על ידי בעל הנחלה או קרוב מדרגה ראשונה בלבד. קיימת רשימה של שימושי פל"ח בעלי אופי חקלאי הניתנים להשכרה בהתאם לרשימה. קיימת דרישה להרחיב את שימושי הפל"ח לצרכי השכרה על מנת לאפשר לבעלי הנחלות חלופות פרנסה מהמשק החקלאי.
• שימושים נלווים לחקלאות - ניתן לבנות מבנים לשימושים נלווים לחקלאות כאשר מדובר בתוצרת המופקת מהנחלה, בכל שטח חלקה א' של הנחלה. ישולם 91% דמי היוון.

משקי עזר -

• לא ניתן לבנות מבני פל"ח ושימושים נלווים לחקלאות במשקי עזר (קיימים מקרים ייחודיים שמצב זה אפשרי).

15. זכויות לאחר היוון:

נחלות -

• ניתן לבנות יחידות דיור ללא תשלום לרמ"י (יחול היטל השבחה), כולל ניצול של זכויות בניה עתידיות שיאושרו בתב"ע עד סוף תקופת ההיוון.
• לא יחול תשלום עבור פיצול מגרשים מהנחלה ללא הגבלה למספר המגרשים בהתאם לתוכנית בתוקף או כל תכנית שתאושר בעתיד.
• יחול היטל השבחה.
• ניתן להשכיר בתים בנחלה.
• חובת התגוררות של בעל הנחלה ביחידת דיור בנחלה תמשיך לחול.
• חובת עיבוד ברצף של החלקות החקלאיות.
• במכירה לא יחול תשלום עבור חלקת המגורים אלא רק תשלום דמי הסכמה עבור חלקות חקלאיות.
• לא ניתן לרשם ע"ש מספר רוכשים או יורשים.

משקי עזר -                        
 

• ניתן לבנות יחידות בהתאם לתב"ע בתוקף בעת ביצוע הליך ההיוון.
• ניתן לפצל מגרשים ללא תשלום ככל ואושרו בתב"ע בעת הליך ההיוון.
• יחול תשלום דמי היוון בסך 31% בגין זכויות בניה ויחידות דיור ופיצול מגרשים עתידיים שלא היו קיימים בתב"ע בעת ביצוע הליך ההיוון.
• ניתן להשכיר בתים לפני ואחרי ההיוון.
• אין חובת התגוררות או עיבוד.
• במכירה לא יחול תשלום לרמ"י.
• ניתן לרשום ע"ש מספר רוכשים או יורשים לפני ואחרי ההיוון.

נימוקים לשינוי מדיניות:

"משקי עזר":

ההחלטות באשר למשקי עזר עברו שינויים רבים ותכופים במהלך השנים. הן כורכות זו בזו החלטות והוראות לגבי משקי העזר בעיר ובכפר - כאשר יש מגמה ברורה לצמצם ככל שניתן את האפשרות של בעל משק עזר בעיר לנצל זכויות בניה שמוקנות בתוכניות קיימות ואלו שיוקנו בתוכניות עתידיות.

מן המפורסמות בעולם שמאות המקרקעין - כי שוויו של נכס מקרקעין נקבע על ידי
שלושה גורמים: מיקום, מיקום, מיקום. כך גם שוויו ותכונותיו של משק עזר בכפר דומים וכמעט זהים לאלה של נחלות. ואלה של משקי עזר בעיר - לבתים צמודי קרקע שכנים.

מי שעובר במושבים בישראל, אינו מצליח כמעט להבחין איזה בית הוא חלק מנחלה ואיזה הוא חלק ממשק עזר. רוב הבתים צמודים לכבישים ובנויים בסגנון די דומה. זכויות הבניה במשקי העזר ובנחלות לבית בודד זהות ודומות לאלה שבשיכוני הבנים. ראינו מקרים לא מעטים בהם לאחד יש חוזה לנחלה ולשני חוזה משק עזר - לראשון מאושרת חלקת מגורים בשטח 2.5 דונם ולשני 2 דונם. אך זכויות הבניה נבדלות זו מזו - ובעיקר התשלומים והליכי רכישת הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל.

פנינו ביום 6.9.2020 לשר הבינוי והשיכון לשעבר מר ליצמן והצענו לפשט את ההליכים ולהשוות את הזכויות בין משקי העזר בכפר לאלה של הנחלות. ביום 19.1.2021 - התקבלה תשובת השר הנסמכת על חוות דעתה של עו"ד גלית ויטנברג, מנהלת אגף שימושים חקלאיים ברשות מקרקעי ישראל. להלן הסעיפים האחרונים של חוות דעתה:

להלן ארבעה דגשים המצביעים על הצורך בשינוי והשוואת הזכויות בין משקי העזר ונחלות בישובים חקלאיים.

• חלקת המגורים בנחלה מוגדרת כ - 2.5 דונם ובמשקי העזר כדי 2 דונם - הבדל מינורי של 20%. מדוע שהזכויות שיוקנו לא יהיה דומות כאשר מדיניות רשויות התכנון היא לצופף את הבניה צמודת הקרקע, כדי 3 יח"ד/דונם, בעיקר באזור המרכז.
• בתחשיבי הנחלה מופיעים שלושה ערכי רכישת זכויות: 3.75%, 33% ו – 91%. במשקי העזר מופיעים חמישה: 1%, 5.5%, 31%, 51% ו – 91%. ריבוי ערכים הגורם לבלבול וסרבול מיותרים.
• בעל זכויות בנחלה יכול לרכוש את הזכויות בנחלה בשלבים - תוך תשלום דמי חכירה/כניסה בשיעור 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים עם זכויות בניה בסיסיות של 375 מ"ר סכום הנאמד בממוצע במרכז הארץ בסך של כ- 200,000 ₪ - 300,000 ₪, ובהמשך לרכוש בשלבים זכויות בניה נוספות בתשלום 91% או להשלים לדמי רכישה בתשלום של 33% + מע"מ. מנגד, על בעל הזכויות במשק העזר המבקש לבצע היוון חלה החובה להוון את כל הזכויות בהינף אחד ולרכוש את זכויות הבניה לבית מגורים בשטח 160 מ"ר ומגרש חצי דונם בתשלום דמי היוון בסך 5.5% ולרכוש את יתרת זכויות הבניה וחלקת המגורים ב- 51% - סכום הנאמד בגבולות של 1,500,000 ₪. הפרש של פי 5 לערך.
• מי שרכש משק עזר בעבר והמוכר שילם דמי הסכמה - אינו זכאי להתחשבנות וזיכוי בעת היוון הזכויות - אלא אם הוא מבקש לבצע היוון בתוך 90 יום ממועד העברת הזכויות או בתוך 120 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה.

"נחלות":

הפעילות המרכזית המתבצעת בכל הקשור לתיקון העיוות ביחס לזכויות החלות על בעלי הנחלות מתרכזת בביטול משטר הנחלות ההיסטורי החל על חלקת המגורים. בסדרת המאמרים בנושא "סוף עידן משטר הנחלות", ניתחתי את הפגיעה היסודית בזכויות של בעלי הנחלות, שנובעת מהמשטר האנכרוניסטי הידוע בשמו "משטר הנחלות". במהלך שנת 2020 רמ"י ביצעה שינויים מהותיים בהחלטות לאחר שהוצגו לה "מקרים מהחיים" שלא קיבלו מענה בהחלטות ובהתאם לכך תוקנה ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז': תיקון הגדרת "קרוב" והגדרת "העברת זכויות", אפשרות למגורי אחים בנחלה, זכות להתחשבנות מחדש בעת התקשרות בהסכם רכישה גם כאשר התנהלה תביעה לזכויות היסטוריות וכן הקומה ועדה שתבחן האפשרות להרחבת השימושים להשכרת מבני פל"ח, השכרת בתי מגורים בנחלות.

הבהרתי כי הזכות להשכרת בתי מגורים ומבני פל"ח היא זכות מכללא שבעל הנחלה מקבל בעת שהוא מבצע את הליך ההיוון ומשלם לרמי דמי היוון במסלול "דמי כניסה" ומקבל זכות לנצל 375 מ"ר בין המבנים בנחלה וכן בעת ביצוע היוון של מבנה לפל"ח בסך 91% + מע"מ. הדגשתי כי למרות שבהחלטה אין אמירה ברורה כי ניתן להשכיר בתי מגורים בנחלה לאחר תשלום "דמי כניסה", מבחינה מהותית ומשפטית, לאחר תשלום דמי היוון לא ניתן למנוע את ההשכרה ובימים אלה אנו נמצאים בשלבים אחרונים להגשת עתירה שתבחן את העמדה של רמ"י שאוסרת להשכיר בתי מגורים לאחר תשלום דמי היוון עבור קיבולת בניה בסיסית למגורים.

הפעילות בכל הקשור לביטול "משטר הנחלות" בחלקת המגורים מתרכזת בנושאים שלהלן:

1. השכרת בתים בנחלות במסלול "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ.
2. ביטול חובת התגוררות בנחלה במקרים מיוחדים.
3. קביעת מסלול הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה והפחתה של גובה דמי השימוש והתקופה בגינה נגבים דמי שימוש בעת הגעה להסדר מול רמ"י.
4. השכרת מבנים לפל"ח.
5. עסקאות מיוחדות בעידן ההיוון - קביעת הוראות למכירה של נחלה מפוצלת, "רכישה משותפת" וחלוקה בין יורשים כאשר אחד היורשים מקבל נחלה ואחד או שניים מקבלים מגרשים מפוצלים.

סיכום ומסקנות:

• קיימים הבדלים משפטיים וכלכליים מהותיים בהחלטות רמ"י בין משקי עזר ונחלות שאין להם כל בסיס משפטי או כלכלי.
• קיימת הפליה חסרת בסיס ולא מידתית בין משקי עזר ונחלות בכל הקשור להשכרה של יחידות דיור.
• לאור תחילת עידן הנחלה המהוונת יש ליישם את עקרונותיו גם לגבי משקי עזר במושבים, בכל הקשור לשטח חלקת המגורים, זכויות הבניה ומספר יחידות הדיור וגובה דמי ההיוון.
• יש לקבוע הוראות ביחס לנחלות כפי שחלות על משקי עזר ונחלות בכל הקשור להשכרת בתים, חובת התגוררות ורישום ע"ש מספר יורשים ולבטל סופית את "משטר הנחלות".
• עת היוון נחלה במסלול "דמי רכישה" נרכשות זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, כלומר לא יחול תשלום נוסף עבור זכויות בניה או פיצול מגרשים בגין כל תב"ע עתידית.
• כאשר מבוצע הליך היוון במשק עזר נרכשות זכויות בנייה ויח"ד הקיימות בתב"ע בלבד.
• בגין הוספת יחידה שניה, שלישית ואילך ופיצול מגרשים במשק עזר מהוון, יחול תשלום של 31% בגין יח"ד וזכויות בנייה שלא היו בתוקף בעת ההיוון. בחלק הלא מהוון ישולם 91%.
• במשק עזר - כאשר בוצע היוון וקיימים מגרשים שפוצלו סטטוטורית בתב"ע בתוקף עת ביצוע ההיוון, לא ישולמו דמי היוון כאשר תבוצע עסקה ויופרדו הסכמי החכירה ביחס למגרשים שפוצלו בתב"ע.
• ברוב משקי העזר במושבים לא ניתן לבנות יותר מיחידת דיור אחת. תוספת יחידת דיור שניה תוכל להתבצע רק לאחר אישור הממשלה וההיתכנות לכך היא ארוכת טווח. במושבים בהם קיימת יתרה בלוח 2 בתמ"א 35, קיימת פעילות לאישור תב"ע מושבית לתוספת יח"ד בנחלות ומשקי עזר (ארבע ויותר).
• במושבים ובמועצות עובדים על אישור תב"ע ליחידה שלישית נפרדת בנחלות בהתאם לתיקון 1ב לתמ"א 35 שאושר בשנת 2016 ובמושבים בהם אושרו כבר תוכניות, ניתן לבנות יחידה שלישית ולעיתים יותר ולפצל מגרשים.
• בעת רכישת נחלה המוכר מחויב לשלם "דמי רכישה" והקונה מקבל את הנחלה כאשר חלקת המגורים מהוונת וניתן לבנות עליה יחידות דיור בהתאם לתב"ע קיימת ועתידית ולפצל מגרשים ללא תשלום.
• במקרה שבו שולמו דמי הסכמה בעת מכירת הזכויות בנחלה, הקונה יוכל לבקש לשלם דמי רכישה ויקבל הנחה של 13% ככל והנחלה נרכשה לאחר 1.1.93 כלומר ישלם 20% במקום 33%. ככל והנחלה נרכשה לפני 1.1.93 הקונה ישלם דמי רכישה בקיזוז של 80% מסך דמי ההסכמה ששילם המוכר בצירוף הצמדה ולא פחות מ- 20% משווי חלקת המגורים כולל פוטנציאל.
• בעת מכירת משק עזר, המוכר יכול לבחור אם לשלם דמי הסכמה או דמי היוון ובכל מקרה שבו ישולמו דמי הסכמה, הקונה ישלם דמי חכירה שנתיים בסך של 1% מהשווי שנקבע בשומה לדמי הסכמה. ככל והקונה לא יגיש את הבקשה להיוון הזכויות בתוך 90 יום לאחר שהזכויות נרשמו על שמו, הוא מפסיד את הזכות לבצע קיזוז של דמי ההסכמה.
• בהתאם להוראות ההחלטות שנותחו לעיל, מצאנו כי קיים הבדל מהותי בין נחלות ומשקי עזר, כאשר בעת היוון הזכויות, מאושרת בתב"ע החלה על משק העזר יחידת דיור אחת בלבד. רוכש שמבקש לבחור בין משק עזר לנחלה יגיע למסקנה חד משמעית - כי יש עדיפות ברורה לרכישה של זכויות בנחלה בגינה ישלם המוכר דמי רכישה ויתקבלו כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ללא תשלום לעומת משק עזר שיהוון בעת הרכישה, אך בגין זכויות בנייה עתידיות ויח"ד דיור נוספות שיאושרו, יידרש לשלם דמי היוון בסך של 31% + מע"מ.         
• לזכותם של משקי העזר נציין, כי האפשרות להשכיר בתים, העובדה שאין חובת התגוררות ועיבוד וניתן לרשום את הזכויות ע"ש מספר בעלי זכויות, מקנה אפשרויות מגוונות לרכישה באמצעות מספר רוכשים, פיצול מגרשים, השכרה והורשה עם הרבה פחות סרבול - אך זאת בתנאי - כי בעת הרכישה, במשק העזר ניתן לבנות יותר מיח"ד אחת.
• אם נבחן את העתיד של משקי העזר והנחלות, נמצא, כי כאשר יאושרו במשקי עזר יח"ד נוספות ויתבצע היוון וככל ונצליח לצמצם את הפערים ביחס לשטח חלקת המגורים - מגרשים המוגדרים כמשקי עזר ומגרשי מגורים שהיו מאושרים בתב"ע בינואר 1992 - יהיו מאוד אטרקטיביים מבחינה כלכלית לאור מגוון האפשרויות המתוארות בהרחבה לעיל בעוד שבנחלות, בשלב זה ועד שתוסר הגזירה של "משטר הנחלות", ההגבלה על השכרה של יחידות דיור ומבני פל"ח, חובת ההתגוררות והדרישה לרישום זכויות ע"ש יחיד או בני זוג, יוצרת פגיעה מהותית בזכויות ואפליה לא מידתית, שאנו דורשים לתקן.

המאמר נכתב בשיתוף עם מר משה ברנע, שמאי מקרקעין המתמחה בנחלות ומשקי עזר.