נא להכיר החלטה 1591 / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

שר האוצר חתם ביום 13.1.19 על החלטות חדשות שיובאו להלן וביניהן על החלטה 1591 שתחליף את החלטה 1553 שהיתה אתנו החל מחודש מאי 2018 וכעת אנחנו מתבקשים להתרגל למספרה החדש.

התיקון בהחלטה 1591 מתייחס לבעלי נחלות שמחזיקים הסכם חכירה ישיר בתוקף ומבקשים להמשיך להחזיק בחוזה החכירה ולא לחתום על הסכם החכירה שאושר בהחלטה 1311 ולבעלי נחלות שמחזיקים הסכם החכירה לא בתוקף והחוכר מבקש לחדש את החכירה לפי תנאי החכירה הקבועים בהסכם שהוא מחזיק ויש לו זכאות לפי הוראות ההסכם לחדש את החכירה.

החלטה 1591 מבחינה בין שני מצבים כפי שיוסבר להלן:

מצב א' - העברת זכויות -

1. סעיף 4.9 על תתי סעיפיו עוסק בנושא של העברת זכויות והדרך לחתימה על הסכם החכירה בעת ביצוע העסקה.
2. בהעברת זכויות גם אם החוכר לא יישם את החלטה 1591 במסלול 3.75% ("דמי כניסה") עד מועד המכירה, הוא מחויב לשלם את "דמי הרכישה". כלומר, בעת המכירה החלטה 1591 היא כפויה (החל מיום 10.4.18 מועד תחילת יישום ההחלטה במספרה הקודם 1553), ולא ניתן יהיה לשלם דמי הסכמה בהתאם להוראות החלטה 534 שבוטלה.
3. החריג לכלל הקובע כי במכירה החלטה 1591 היא כפויה - במקרה שבו חוכר שמחזיק הסכם חכירה בתוקף ובעת מכירה עומד על כך שיוותר בידיו הסכם החכירה הקיים תחת חתימה על הסכם החכירה לפי החלטה 1311 - במקרה זה למרות שהחלטה 534 בוטלה, ישולמו "דמי הסכמה" במקום דמי רכישה לפי החלטה 1591.
4. חוכר שמחזיק הסכם חכירה לא בתוקף ובעת מכירה מבקש לחדש את ההסכם לפי הנוסח הקיים והוא זכאי לחדש את החוזה בהתאם לתנאים הקיימים - יוכל לבקש לחדש את ההסכם הקיים ולא לחתום על ההסכם לפי החלטה 1311 ולשלם במכירה "דמי הסכמה" לפי החלטה 534.

מצב ב' - חתימת חוזה חכירה -

סעיף 4.10 מתייחס למצב שבו בעל זכויות בנחלה מבקש ליישם את החלטה 1591 באחד משישה מסלולים הקיימים בהחלטה וקובע הוראות לחתימה על הסכם החכירה לפי החלטה 1311:

1. "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ (בקו עימות ועוטף עזה ישולמו דמי כניסה בלבד בגין קיבולת בניה של 375 מ"ר והטבלה בנספח א' להחלטה תוקנה בהתאם ובנוסף הוספו מספר יישובים בעוטף עזה הזכאים לתשלום דמי כניסה עבור 215 מ"ר במקום 375 מ"ר והתוקף של ההטבה הוארך עד יום 31.12.20).
2. "דמי רכישה" 33% + מע"מ.
3. דמי כניסה 3.75% + מע"מ והשלמה לפיצול מגרש מנחלה - בתשלום 33% + מע"מ בגין שווי המגרש המפוצל (השלמה של 29.25% + מע"מ עד 160 מ"ר + 33% עבור יתרת הזכויות לפי התב"ע והפוטנציאל התכנוני).
4. "התחשבנות מחדש" - היישום עד ליום 9.4.19 (להלן הרחבה בנושא).
5. מסלול הנחה 20% - עבור בעלי נחלות שרכשו נחלות החל מיום 1.1.93.
6. מסלול הנחה עד 20% - עבור בעלי נחלות שרכשו נחלות לפני 1.1.93.

התנאים לחתימה על הסכם החכירה:

1. רישום חלקה א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין (השלמה של תהליך תצ"ר):
   1. סעיף 3 להחלטה העוסק ב"תנאי הסף ליישום ההחלטה", קובע, כי די בכך שמתקיים תהליך תצ"ר במושב או שבמקרה שבו לא מתקיים תהליך תצ"ר במושב, די בכך שבעל הנחלה יציג הזמנה לביצוע תצ"ר פרטני בתיאום עם האגודה ובעלי זכויות גובלים בכדי להתחיל ביישום ההחלטה (אין צורך בהשלמה של תהליך רישום התצ"ר לאור אורכי זמן ממושכים להשלמת התהליך).
   2. במקרה שבו לא הושלם רישום תצ"ר והחוכר מבקש ליישם את ההחלטה באחד המסלולים בעת מכירה או בעת פניה יזומה של בעל הנחלה ליישום שלא בדרך מכירה - לא ייחתם הסכם חכירה, אך יינתנו ההטבות של ההחלטה לפי המסלול הנבחר. ההסכם ייחתם לאחר סיום הליך רישום תצ"ר.
   3. יבוטל סעיף השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד בהתייחס לחלקת המגורים בלבד.
   4. חתימת ההסכם תהיה בתיאום עם האגודה - הואיל וחלקה א' תוחרג מהסכם המשבצת של המושב לאחר חתימה של בעל הנחלה על הסכם חכירה ישיר מול רמ"י.
   5. במקרים בהם חל הסכם משולש - נדרשת הסכמת הסוכנות היהודית לחתימה על הסכם ישיר בין בעל הנחלה לבין רמ"י.
   6. במקרים בהם בעל הנחלה מחזיק הסכם חכירה ישיר בתוקף או שלא בתוקף - הכניסה לאחד המסלולים בהחלטה מתאפשרת רק עם הסכמה והתחייבות לביטול ההסכם הקיים וחתימה על ההסכם החדש לפי החלטה 1311 (נזכיר כי בעת מכירה אין התחייבות לבטל הסכם קיים, ראה לעיל).
      

השלכות של החלטה 1591 על בעלי נחלות המחזיקים הסכם חכירה ישיר בתוקף או שלא בתוקף:

המטרה של התיקון להחלטה שקיבל תוקף בהחלטה 1591 היא מתן אפשרות לבעלי נחלות שמחזיקים הסכמים בתנאים מיטיבים מאלו הקיימים בנוסח ההסכם לפי החלטה 1311 (בתוקף או שלא בתוקף), שלא לוותר על התנאים שקיימים ברשותם לפי הסכם היסטורי ולחדש את ההסכם לפי התנאים הקיימים ברשותם, כאשר בעל הנחלה מבקש למכור את הזכויות.

יש לשים לב, כי ההחלטה קובעת כי מדובר רק בבעלי נחלות שמחזיקים הסכם וזכאים לחדש את ההסכם לפי הנוסח שקיים ברשותם. אם ההסכם לא קובע אפשרות לחידוש החכירה לפי התנאים הקיימים בהסכם, הם יחודשו לפי התנאים שקיימים בהסכם שבתוקף בעת ביצוע החידוש - כיום החלטה 1311 ונוסח הסכם החכירה שאושר לפיה ופורסם באתר הרשות (בפועל כיום לאחר יישום החלטה 1591 במספרה החדש נחתמים הסכמים בנוסח החדש והחכירות נרשמות בטאבו).

השלכות על רוכשים של נחלות כאשר שולמו "דמי הסכמה" על ידי המוכר במקום "דמי רכישה":

לאחר שהמוכר יעשה שימוש בזכות שהוקנתה לו בהחלטה 1591 וישלם את "דמי ההסכמה" לפי החלטה 534 (בהנחה שיימצא הקונה שיסכים לרכוש נחלה שישולמו בגינה דמי הסכמה במקום דמי רכישה והדבר ככל הנראה יקבל ביטוי במחיר המכירה), הקונה לא יוכל לבצע "התחשבנות מחדש".

לפיכך, קונה שיבקש ליישם את החלטה 1591 (או כל החלטה שתעדכן או תחליף אותה) לאחר שהמוכר שילם דמי הסכמה במקום דמי רכישה, במסלול שנקבע בסעיף 4.9.2.5, ישלם דמי רכישה במסלול 20% לאור כך שהרכישה בוצעה החל מיום 1.1.93.

במקרה זה רמ"י תקבל תשלום כפול - דמי הסכמה בסך 33% + מע"מ משווי עליית ערך הקרקע ובנוסף 20% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את כל הפוטנציאל התכנוני (בעת יישום החלטה 1553) והתוצאה היא עיוות כלכלי ומשפטי!

לעניות דעתי, התיקון להחלטה לא יתיישב עם רוח הדברים הנוהגת "בשטח" לאור כך כי כבר כיום אנו מזהים מגמה של עליית מחירי הנחלות, שנובעת מתהליך מואץ של אישור תכניות לבית שלישי בנחלות (הפוטנציאל הולך ומתקרב), פתיחת השערים ליישום החלטה 1591 החל מיום 10.4.18 והטמעה של תהליך העבודה ברמ"י כך שכיום כבר נפתחו עשרות תיקים במרחבי רמ"י, הומצאו שומות בכל מסלולי ההחלטה, נחתמו הסכמי חכירה לפי החלטה 1311 ונספחים להחלטה 1591 לפי המסלול הנבחר והזכויות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

כלומר, "הדמיון הפך למציאות" וכבר כיום רוכשים של נחלות שרכשו את הנחלה אחרי 9.6.11 מבצעים "התחשבנות מחדש" ומקבלים את כל ההטבות של החלטה 1591 במסלול "דמי רכישה" ומשלמים את ההפרש בין דמי ההסכמה ששילם המוכר לבין שומת דמי הרכישה. מדובר בסכומים לא גבוהים באופן יחסי להטבות שמקבל הרוכש לאחר תשלום דמי רכישה.

לאחר יישום ההחלטה רוכשים אלה יוכלו להשכיר בתים בהיתר בנחלה, לבצע פיצול של מגרשים ללא תשלום לרמ"י (יחול היטל השבחה ומס רכישה), לנצל זכויות בנייה קיימות ועתידיות ללא תשלום נוסף, מתבטל הרצף הבין דורי, ולמעשה לקבל את כל הזכויות כולל כל הפוטנציאל התכנוני ואנו רואים פוטנציאל תכנוני משמעותי בחלקת המגורים עליו נרחיב בהמשך - במחיר של שנקבע כיום!!!

בנוסף, בעסקאות שמבוצעות החל מיום 10.4.19 נקבעו בהסכמי המכר הוראות לפיהן המוכר ישלם דמי רכישה לאור כך שדמי ההסכמה בוטלו ובהרבה מקרים עדיין אנו מטילים את ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי הרכישה על הקונה, לאור כך כי מחירי השוק למרות העלייה במחירים, עדיין לא מגלמים את ההטבות שמקנה החלטה 1591 לאחר תשלום דמי רכישה ולכן אחזור על הסיסמא הישנה – "נחלות לא מוכרים" – אלא מעבירים את הנחלה מדור לדור, מבצעים פיצולים, עורכים צוואה, ומותירים את הנחלה לדורות במשפחה.

תביעה לזכויות היסטוריות:

נזכיר כי במקרים בהם נמכרת נחלה במושב שבו האגודה הגישה תביעה כנגד רמ"י לזכויות היסטוריות - המוכר לא יוכל ליישם את החלטה 1591 לאור חוו"ד של היועצת המשפטית של אגף חוזים לדורות ברמ"י מפברואר 2017 שקובעת כי במקרים בהם אגודות הגישו תביעות לזכויות היסטוריות לא ניתן יהיה ליישם החלטות מיטיבות ובין היתר את החלטה 1591 - חוכרים אלה ישלמו דמי הסכמה במקום דמי רכישה (יובהר, כי החלטה זו חלה גם על "בר רשות").      

נעדכן בנושא זה, כי קבלת החלטה שתחול רטרואקטיבית על רוכשים שרכשו נחלות בטרם התקבלה חוו"ד של יועמ"ש אגף חוזים לדורות, לפיה לא ניתן לקבל את הזכויות בנחלה לאחר ששולמו דמי רכישה אלא דמי הסכמה - פוגעת באופן לא סביר ולא מידתי בזכויות של הרוכשים שהסתמכו על החלטות רמ"י בעת הרכישה!

בנושא זה אנו מגבשים כיום חומרים לבחון הגשת הליך מנהלי לתיקון העיוות שנוצר נוכח חוו"ד משפטית שלעניות דעתנו אינה עומדת מבחינה משפטית, כלפי רוכשי נחלות שביצעו עסקאות בטרם פורסמה חוו"ד ונפגעים בסכומים של מאות ומיליוני ₪ לאור כך שלא ניתן לשלם את דמי הרכישה והשער לביצוע התחשבנות מחדש עומד להיסגר ביום 9.4.19.

המלצה - במקרים המתוארים לעיל בהם נרכשו נחלות בטרם התקבלה חוו"ד יועמ"ש אגף חוזים לדורות ברמ"י (2/17), אנו ממליצים כי המוכרים לא ישלמו את דמי ההסכמה וידרשו מרמ"י לפעול בהתאם להחלטות שהיו בתוקף בעת ביצוע העסקה, לאור פגיעה בלתי סבירה בזכויותיהם בנחלה וכן בזכויות של הרוכשים.

מסלול "התחשבנות מחדש":   

בסעיף 5.4 להחלטה 1591 נקבע, כי חוכר שביצע בנחלה אחת מהפעלות הבאות החל מיום 9.6.11 ועד ליום 9.4.18 זכאי לבקש מהרשות "התחשבנות מחדש" ולקבל השבה של כספים ככל והשומות שהוא שילם בהתאם להחלטות קיימות גבוהות מאלו שהיה עליו לשלם לפי החלטה 1553 והפעולות הן:

• פיצול מגרש מנחלה.
• תוספת בניה מעל 160 מ"ר.
• מכירת נחלה ותשלום דמי הסכמה.

שימו לב - התנאי הוא הגשת הבקשה עד ליום 9.4.19!!! בגין בקשות שיוגשו לאחר מכן לא יינתן זיכוי של התשלומים ששולמו בגין ההחלטות הקיימות.

מבדיקה שערכתי מול רמ"י, עד היום אין נהירה של חוכרים לבצע "התחשבנות מחדש" למרות שהשער עומד להסגר בתוך כשלושה חודשים וקיים סיכוי גבוה לכך שהמועד יוארך על מנת לאפשר לחוכרים לקבל את ההטבות ולבצע את ההתחשבנות מחדש (הערה – כל עוד לא פורסמה הארכה מומלץ להגיש את המסמכים בהקדם ולקבל אישור על הגשתם במועד)

דוגמא:

1. רוכש של נחלה חתם על הסכם רכישה ביום 1.1.13 ושילם בגין הנחלה סך של 6 מיליון ₪.
2. המוכר שילם "דמי הסכמה" בסך 2 מיליון ₪ בגין שווי הרכישה בהסכם (לא היתה התערבות של שמאי רמ"י בשווי התמורה בהסכם).
3. ביום 1.1.19 מבקש הקונה ליישם את החלטה 1591 במסלול "דמי רכישה". שמאי רמ"י המציא שומה לדמי רכישה לפי שווי הרכישה בהסכם על סך 6 מיליון ₪ (הערה - דמי הרכישה יחושבו לפי השווי למועד ההסכם ובהתאם לשומה של דמי ההסכמה ולא לפי שווי נכון להיום), על סך 2.3 מיליון ₪.         

"התחשבנות מחדש" - שומת דמי הרכישה תעמוד על סך של 2.3 מיליון ₪ ממנה יקוזזו
2 מיליון ₪ דמי הסכמה (ללא הצמדה אך בפועל תחושב הצמדה) = 300,000 ₪ שישולמו על ידי הקונה בכדי לקבל את ההטבות של מסלול "דמי רכישה".
בנוסף הקונה יידרש לדווח לרשות המיסים על העסקה מול רמ"י ולשלם מס רכישה בסך 6% מגובה שומת דמי הרכישה המלאה (2.3 מיליון ₪).

התנאי להתחשבנות מחדש - הקונה יידרש להגיש את הבקשה עד ליום 9.4.19 על מנת שיהא זכאי לקבל זיכוי של דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר.

שימו לב - על הטופס של ה"התחשבנות מחדש" צריך לחתום המוכר וככל וחלפו מספר שנים ממועד העסקה, ייתכנו בעיות מול המוכרים שאנו מזהים במספר מקרים, לרבות במקרים בהם הנחלה נרכשה בכינוס נכסים ולכן חשוב לפעול בהקדם ולא לחכות לרגע האחרון, שכן צריך לקבל מרמ"י אישור על הגשת כל המסמכים תקינים עד המועד הקובע (9.4.19).

החלטה 1580 - מינוי ועדה לבחינת חלופות הכנסה למשק המשפחתי:

בהחלטה 1580 אושרה הצעת ההחלטה להקמת ועדה שתבחן את החלופות לפרנסה מהשכרת יחידות דיור בחלקת המגורים בנחלה. נבהיר, כי בשלב זה עדיין לא ברור אם ייקבע כי ההשכרה תתבצע לאחר תשלום 3.75% + מע"מ במסלול דמי כניסה בהחלטה 1591 או שניתן יהיה להשכיר מבלי ליישם את ההחלטה. בנוסף, עדיין לא ברור אם ההחלטה תחול על חוכרים מעל גיל פנסיה או על כל חוכר.

הועדה תתכנס ותאפשר לציבור להביא בפניה את עמדתו ואנו ממליצים כי כל אחד שיכול לסייע יפנה לוועדה ויעביר את עמדתו וכמובן שאין צורך להכביר מילים בצורך הקיומי בהשכרת בתים בהיתר בנחלות ותיקון עיוות בלתי מתקבל על הדעת שקיים כיום בהתייחס לחוכר במושב מול החוכר בעיר שיכול לעשות ככל העולה על דעתו ביחס לנכס בו הוא מחזיק.

בנוסף הועדה תבחן החלת הנחות אזורי עדיפות לאומית על שימושים לפל"ח ולא רק על שימושים למבני קייט.

בעדכונים קודמים הרחבתי ביחס לצורך המידי ליצור שיח מול רמ"י בדרישה כי הוודעה שהקומה תדון גם בהשכרת מבני פל"ח והנימוקים לכך הם רבים ומונחים על אדנים מוצקים וגם כאן, מדובר בצורך מציל חיים פשוט כמשמעו! עבור בעלי נחלות ובייחוד אלו שעברו את גיל הפנסיה ומבקשים למצוא מקור הכנסה שיקיים אותם בגיל השלישי במקום ליפול נטל על המשפחה והחברה לאחר שנים של עבודה בחקלאות ופיתוח מבנים שניבנו בנחלה בהיתר.

בנוסף נבהיר, כי מתן אפשרות להשכרה של מבני פל"ח בנחלות, תסדיר באופן נרחב את השימושים החורגים בנחלות לאור כך שבעלי נחלות שיבקשו להשכיר את המבנים יסדירו בהיתרים את המבנים בהיתר לפל"ח ובעת ההסדרה ישולמו על ידם דמי שימוש עבור שימושים חורגים ודמי היוון עבור הסדרת המבנים לפל"ח.

אנו רואים במהלך זה WINWIN עבור שני הצדדים וחלון הזדמנויות לרמ"י לתקן עוול ועיוות של שנים רבות ולהתאים את ההחלטות ל"עידן הנחלה המהוונת".

החלטה 1581 - שימושים לפל"ח:

החלטה 1581 העוסקת בשימושי פל"ח בחלקת המגורים בנחלה, ביטלה את החלטה 1458 והמטרה שלה היא לאפשר לבעלי נחלות מעל גיל פנסיה להסדיר את השימושים החורגים בנחלה בהסדר מיטיב כפי שיפורט להלן:

דמי שימוש עבור ארבע שנים -

סעיף 4 להחלטה שכותרתו "הסדרת שימושי עבר" קובע את התנאים הבאים על מנת לקבל את ההטבות שנקבעו בהחלטה:

1. הסדרה של כל השימושים בנחלה תוך שנתיים ממועד כניסת ההחלטה לתוקף (לאחר חתימת שר האוצר) – כלומר יש כבר כעת לפנות ולבצע את ההסדרה ובשלב ראשון לבצע השוואה בין המצב הבנוי בפועל לבין ההיתרים, לקבל את המידע ביחס להחלטות והאפשרויות ובהתאם לכך להתקדם בהסדרה/הריסה/השבה למצב קודם.
2. תשלום דמי שימוש עבור התקופה עד למועד אישור התיקון להחלטה 1458 - בעל הנחלה יחויב בתשלום עבור 4 שנים, לפי 6% לשנה מערך הקרקע (סה"כ לא יותר
   מ- 24% במצטבר, גם אם משך השימוש החורג ארוך יותר).
3. תשלום דמי שימוש עבור התקופה ממועד אישור התיקון להחלטה 1458 ועד מועד ההסדרה בפועל - 6% מערך הקרקע לשנה או חלק יחסי משנה.
4. ההחלטה תחול על בעלי נחלה מעל גיל פנסיה בלבד.
5. מדובר בשימושים שניתן להסדירם בהתאם לכללי החלטות המועצה.
6. "דמי שימוש" עבור מבני קייט יחולו בהתאם למגזר העירוני (כיום מוסדר בהחלטה 1567).
7. התיקון להחלטה לא יחול על חוכר שניתן לגביו פסק דין שיחויב בתשלום עבור כל תקופת השימוש.

 תנאי הסף לביצוע עסקת פל"ח:

1. הסדרה של כל השימושים בנחלה.
2. תשלום "דמי שימוש" בגין תקופת העבר ועד למועד ההסדרה בפועל.
3. העמדת ערבויות לביצוע ההסדרה.

בקשה לציבור בעלי הנחלות:

אני חוזר שוב ומבקש להסב את שימת ליבו של הציבור לגבי יישום של תיקון 116 לחוק התכנון והבניה וסקר הנכסים שהרשות נדרשת להשלים עד חודש אפריל 2019.

בין כל קריאות המצוקה שמתקבלות לאחרונה, קיבלתי לפני מספר ימים קריאת מצוקה ממושב בשרון שהגיעו אליו פקחים מהיחידה הארצית לאכיפה (אני מזכיר שהוקמה יחידה ארצית שיש לה סמכות מקבילה לסמכות של הועדות המקומיות שמנוהלת באחריות משרד האוצר) שביצעו
"מבצע טיהור" במושב וגרמו לבהלה בקרב בעלי הנחלות. בביקור ניתנו דו"חות והזמנות לחקירה והובהר לבעלי הנחלות כי המידע יועבר לוועדות המקומיות ולרמ"י.

אני שב ומזכיר, כי אין טענות הגנות בהליך של תביעה לשימוש חורג שכן העבירה היא
"לאור היום" אלא רק אפשרות להפחית קנסות בטענות שמתייחסות לתקופת השימוש, שווי השימוש למ"ר ושטח השימוש.

תקדימו פעולה לפני הביקור של הפקחים ותסדירו את השימוש בדרך של הוצאת היתרים/השבה למצב קודם/הריסה, כי "הפקח נמצא על פתח הדלת" אתם פשוט עדיין לא רואים אותו! קנסות הם "הוצאות שלא מסדירות את השימושים", אלא שצריך יהיה לשלם את הקנס וגם להרוס או להסדיר בהיתר וחבל לשלם תשלומים כפולים.

ואומר לכם לסיום את המשפט שאני שומע כמעט כל יום "איך נשלם את הקנסות אם ייקחו לנו את ההשכרות של המבנים" - חברים כרגע אין פתרון למצב הקשה אליו נקלענו, אך יש חלון הזדמנויות, אז בואו נסדיר את שימושים ובאותה נשימה, נאבק על זכותנו לקבל השוואת תנאים לחוכר בעיר.