הקניית בעלות כלכלית בנכסים מהוונים בהתיישבות / דודו קוכמן, עו״ד

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1370 מיוני 2014 שעסקה ברפורמה בניהול מקרקעי ישראל קבעה בין היתר שתאופשר הקניית בעלות בנכסים מסוימים בקרקע עירונית וגם בנכסים מסוימים שהוחכרו למטרת מגורים בישוב קהילתי ובישוב חקלאי ובכך נתמקד.

בסעיף 3.9 להחלטה נקבע כי בטרם העברת הבעלות בישוב קהילתי קטן וישוב חקלאי תפנה רשות מקרקעי ישראל לסוכנות היהודית או לאגודה השיתופית של הישוב בשאלה האם תועבר בעלות בישוב ובאילו תנאים.

כאן המקום לציין כי ההחלטה לא עוסקת בנחלות, אלא בנכסים שהוונו כמו מגרשי הרחבה, משקי עזר או בתי מקצוע.

על החלטה 1370 הועברה ביקורת רבה, זאת בשל ההטבות הכלכליות שניתנו בה ויש האומדים אותם במיליארדים רבים ובעיקר לקבוצות אוכלוסייה מבוססות בחברה הישראלית.

גם החתום מטה העביר טרם קבלת ההחלטה מכתב המתנגד להטבות למגזרים שונים תוך דרישה שהטבה צריכה להינתן לכל אזרחי ישראל ולא רק לאוכלוסייה שיש החפצים ביקרה.

כנגד ההחלטה הוגשה עתירה על ידי האגודה לצדק חלוקתי (בג"ץ 6292/14) זאת בשל פגיעתה בעקרונות כללים של צדק חלוקתי והיותה בלתי סבירה. העותרים תקפו בעיקר את ההטבות שניתנו למי שהוגדרו "יישובי עולים" ולעסקאות על פי "בניה בפועל".

כאן המקום להסביר כי בתקופה מסוימת הסכימה רשות מקרקעי ישראל לגבות דמי חכירה מהוונים לפי הבנייה בפועל ולא לפי מלוא זכויות הבניה כפי שנהוג. נכס מהוון הוא נכס שבגינו נרכשו מלוא זכויות הבנייה.

בעקבות העתירה הנחה משרד המשפטים להקפיא את ההחלטה ככל שהיא נוגעת ליישובי עולים והנהלת רמ"י בהחלטה מס' 3682 הקפיאה את יישום ההחלטה ב"ישובי עולים" ולעסקאות על פי הבניה בפועל.

ביום 5/9/16 התקבלה מועצת רמ"י מס' 1478 ואשר קבעה:

"לבטל את החלטת מועצה מס' 1370 אשר תיקנה את החלטה 1185 ביחס לשיעורי התשלום בגין העברת בעלות ועד לקיום דיון בהצעה לתיקון החלטה 1370 רשות מקרקעי ישראל תפעל לפי שיעורי התשלום שנקבעו בהחלטה הקודמת שעסקה ברפורמה בניהול מקרקעי ישראל- החלטה 1185"

ההחלטה נחתמה ביום 28/9/16 על ידי שר האוצר.

ביום 9/11/16 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה בעניין הוראות מעבר אשר ימשיכו לחול לפי הוראות החלטה 1370 ולהם יש חשיבות רבה לחוכרים שעומדים בהם ובהם חוכרים במרחב הכפרי ואלו הם:

1. חוכרים אשר הסדירו את מלוא התשלום בגין הקניית הבעלות (בין במזומן ובין בתשלומים) לפני המועד הקובע (28/9/16, מועד חתימת השר על החלטה 1478)
2. חוכרים במסגרת עסקאות בינוי בפועל שביקשו לבצע הקניית בעלות, שילמו דמי חכירה מהוונים בגין יתרת הזכויות הבנייה או יתרת התמורה החוזית על פי הנדרש, ובלבד שהבקשה הוגשה לפני המועד הקובע ובכפוף לתשלום הסכום הנקוב בשובר במועד הנקוב בו.
3. חוכרים שהגישו בקשה להקניית בעלות ו/או תוספת בנייה והגישו את מסמכי החובה לפעולות אלו לפני המועד הקובע, ובכפוף לתשלום הסכום הנקוב בשובר במועד הנקוב בו.
4. חוכרים שנשלחה להם הודעה על כוונה להקנות להם בעלות ללא תמורה לפני המועד הקובע.

על יתרת הבקשות יחולו שיעורי התשלום שנקבעו בהחלטת מועצה מס' 1185

הקניית "בעלות כלכלית" משמעותה יישום סעיף 3.9.5 בהחלטה 1370 ובשל חשיבותו יפורט להלן:

במקרים בהם יוחלט שלא לאשר את העברת הבעלות בישובים כאמור בסעיף זה, יהיה בעל הזכויות זכאי לרכוש, בתמורה או שלא בתמורה, באותם סכומים הקבועים בהחלטה זו, רק את הזכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת כאמור בהחלטה זו. במקרה שכזה, לא יידרש בעל הזכויות לקבל את אישור הרשות ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי לרבות בגין כל תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס. למען הסר ספק במקרים אלו לא יהיה בעל הזכויות זכאי להעברת הבעלות.

משמעות הדבר כי מי שעומד בהוראות המעבר זכאי כבר עתה לדברים הבאים:

1. זכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים.
2. אישור לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המשחרר אותו מן הצורך לקבל בעתיד אישור רמ"י בגין תוספת בנייה, שינויי יעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס.
3. פטור מכל תשלום עתידי בגין הזכויות הנוספות שצוינו.

טוב יעשו חוכרים שעומדים בתנאים המצוינים אם יפנו לרשות מקרקעי ישראל על מנת למצות זכויותיהם.

הכותב, עו"ד ומשמש כמזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי