ההשפעה של "הפוטנציאל התכנוני" על גובה דמי הרכישה / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

"הפוטנציאל התכנוני" הוא נושא שמלווה אותנו רבות בהליכי עיון חוזר ומול ועדת ההשגות. במאמר הראשון בסדרה, הסברנו מדוע רבים בוחרים כיום למכור את הנחלה ב"עסקת נטו" וזאת לאור עלייה משמעותית בשומות דמי הרכישה שמושפעות גם מה"פוטנציאל התכנוני" כפי שנקבע בשומות רמ"י.

העלייה הדרמטית בגובה דמי הרכישה (לעומת דמי ההסכמה שחלפו ביום 10.4.2018), הביאה לכך שחבויות המס בעסקאות במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית ב', מגיעות לכ- 50% ויותר והדבר גורם לחסרון כיס משמעותי עבור המוכרים שנדרשו לשנות את האסטרטגיה בעת ביצוע עסקת המכר.

עמדנו על עיוות נוסף שנמצא כיום בטיפול מול רמ"י והוא "מועד הוצאת השומה". רמ"י קבעה, כי השומה תקבע לפי ערך הקרקע למועד הוצאת השומה במקום לקבוע את הערך למועד השלמת המסמכים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3  סימן ז'.

המועד הממוצע לקבל שומה לדמי רכישה עומד כיום על כשנה במקרה הטוב ועד שנתיים לכל הפחות במקרים אחרים, כאשר העיכובים נובעים מדרך הטיפול הסבוכה והמסורבלת של רמ"י, כאשר החוכר נדרש לשלם את "המחיר" נוכח העיכובים שכלל לא תלויים בו, באופן שהשומה שתתקבל מרמ"י חודשים ארוכים אחרי ביצוע העסקה, תהיה גבוהה במאות אלפי ₪ מזו שהוערכה על ידי השמאי מטעם המוכר בטרם ביצוע העסקה.

מצב זה יוצר חוסר וודאות אצל מוכרים, חוסר אמון במערכת, נזק כלכלי עצום עבור מוכרים ויש להמשיך ולפעול בדרכים המשפטיות המתאימות בכדי להביא סוף לעיוות הבלתי נסבל שלא מוכר בכל מגזר אחר.

"פוטנציאל תכנוני מוחשי":

במאמר הראשון בסדרה הסברנו את המונח "פוטנציאל תכנוני מוחשי" והבהרנו כי "פוטנציאל מוחשי" הוא כזה שניתן לקבוע באופן ברור כי הוא ניתן למימוש בדחייה, כאשר שמאי רמ"י בוחן את התב"ע בהפקדה. כלומר, במקרה שבו שמאי רמ"י בוחן את התב"ע בהפקדה ומזהה כי הפוטנציאל הוא ליחידת דיור שלישית (יחידה אחת בנוסף לאלו הקיימות בתב"ע בתוקף), עליו לבחון את השווי של היחידה השלישית ולקבוע את השווי בדחייה וסיכון - כלומר - ככל ואכן קיים פוטנציאל ממשי ומוחשי, ייקבע מהי תקופת הדחייה לצורך הפחתת שווי הפוטנציאל התכנוני, נוכח הדחייה במימוש עד לאישור התב"ע החדשה.

למרות ההנחיות המפורטות לעיל, מצאנו מקרים בהם שמאי רמ"י החליט, כי למרות שהתב"ע בהפקדה מאפשרת תוספת של יחידה שלישית, לדעתו ניתן יהיה לבנות ארבע יח"ד בחלקת המגורים בנחלה ואף מצאנו קביעות של חמש ושש יחידות.

מקרה מהחיים:

כעת נבקש לשתף במקרה נוסף שעסק בשאלה - האם הוכח פוטנציאל תכנוני מוחשי? ונראה כיצד שמאי רמ"י "יצר" שווי "דימיוני" לקרקע וכיצד העיוות תוקן לאחר הגשת הליך עיון חוזר.

העובדות:

מדובר בנחלה חקלאית במושב אביחיל שנרכשה ביום 26.03.2014 בתמורה בסך של 5,000,000 ₪ כאשר המוכר התחייב לשלם את דמי ההסכמה והקונה התחייב לשלם את ההפרש בין דמי הסכמה לדמי רכישה, במסגרת הליך של "התחשבנות מחדש".   

ההסדרים בעסקאות מכר עד ליום 10.4.2018:

עד ליום 10.4.2018, המועד שבו רמ"י הודיעה על פתיחת השערים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' בשוטף ולאור אי וודאות שהיתה החל מיום 9.6.2011 (מועד מתן ההחלטה בבג"ץ פורום הערים העצמאיות שאישר את ההחלטה) ועד למועד פתיחת השערים, ביחס להוצאת השומות על ידי רמ"י, גובה השומות, דרך חישוב השומות, הגשת השגות וכו', נקבעו בפרקטיקה הסדרים בין מוכרים וקונים לפיהם, ככל ורמ"י לא תמציא שומה לדמי רכישה (במועדים שלעיל התנהל "פיילוט" ורמ"י לעיתים הסכימה להמציא שומה לדמי רכישה במסגרת הפיילוט), המוכר ישלם את השומה שתתקבל מרמ"י לדמי הסכמה בהתאם להחלטת מועצה 534 והקונה ישלם את ההפרש בין השומה לדמי הסכמה ושומת דמי הרכישה שתומצא מרמ"י וכן ישלם את מס הרכישה על דמי הרכישה.

הסדר נוסף שהיה מקובל במועדים שלעיל - ככל ורמ"י תמציא שומה לדמי רכישה (כאמור במסגרת "הפיילוט"), שמאי מוסכם מטעם הצדדים יקבע את גובה דמי ההסכמה לפי החלטה 534, ושומת דמי הרכישה של רמ"י היתה משולמת כך שהמוכר משלם את דמי ההסכמה שנקבעו על ידי השמאי המוסכם והקונה משלים את ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי הרכישה בשומת רמ"י וכן משלם את מס הרכישה בגין דמי הרכישה.

"התחשבנות מחדש":

עם פתיחת השערים ליישום ההחלטה ביום 10.4.2018 רמ"י קבעה שכל חוכר שביצע עסקת מכר ושילם דמי הסכמה במועדים 9.6.2011 ועד לפני 10.4.2018, יוכל לפנות לרמ"י עד לפני 10.4.2019 ולהגיש את המסמכים ולבקש לבצע "התחשבנות מחדש", כך שדמי ההסכמה כולל הצמדה יקוזזו משומת דמי הרכישה שתומצא מרמ"י למועד השומה (ערך הקרקע בשומת דמי הרכישה בהליך "התחשבנות מחדש" נקבע למועד הוצאת השומה לדמי הסכמה) והקונה משלים את ההפרש בין דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר לשומת דמי הרכישה שתתקבל מרמ"י וכן משלם את מס הרכישה.

המשך העובדות במקרה מהחיים:

שומת רמ"י:     
רמ"י המציאה שומה מיום 8.8.2021 למועד קובע 13.9.2015 וקבעה את ערך הקרקע בגודל של 2.5 דונם עבור כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בסך של 7,530,000 ₪ (נזכיר כי הנחלה נמכרה בסך 5,000,000 ₪) וללא מע"מ וללא הוצ' פיתוח בסך של 6,208,817 ₪.

הטענות של רמ"י לתמיכה בשווי הגבוה שנקבע בשומת רמ"י לעומת גובה התמורה בעסקה, הינן בין היתר:

הטענות בהליך עיון חוזר:

הוגש הליך עיון חוזר על ידי שמאי מקרקעין ניצן מקובר, בה נטען, כי ערך הקרקע בגודל של
2.5 דונם הכולל את זכויות הבניה הקיימות והעתידיות, עומד על סך של 5,082,639 ₪ וללא מע"מ וללא הוצאות פיתוח בסך של 4,150,000 ₪.

הטענה המרכזית של השמאי היתה, כי לא קיים פוטנציאל מוחשי לתוספת יח"ד בנחלה. בעניין זה הובהר, כי ראוי להביא בחשבון כי גם בחלוף 7 שנים מהמועד הקובע לא אושרה תב"ע לתוספת יח"ד בנחלה.

בהתייחס לטענה בשומת רמ"י ביחס לתוספת של 50 מ"ר במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, בכפוף להכנת תכנית בסמכות מקומית ובדחייה עד להכנת התכנית נטען, כי הערכים מגולמים בנתוני ההשוואה ולמען הזהירות הובאו בחשבון התוספת של 50 מ"ר, אולם במקדם 0.5 (ולא מקדם 1) וכן הפחתה 2% לשיפוע הקרקע ומקדם התאמה ראוי לנחלה.

החלטה בהליך עיון חוזר:

הקביעות המשמעויות בהחלטה:

1. השמאי הממשלתי מפנה למועד הקובע לשומה 13.9.2015 ומבהיר, כי תיקון 1ב לתמ"א 35 פורסם רק ביום 7.7.2016, כלומר לאחר המועד הקובע לשומה, ולכן במועד הקבוע לשומה, לא התגבש פוטנציאל תכנוני מוחשי ולכן אין להחיל את השווי בגין הפוטנציאל שמקנה תיקון 1ב לתמ"א 35 על מקרה זה.
2. השמאי בוחן את מס' הנחלות + משקי עזר + מגרשי הרחבה למול מס' יחידות הדיור לפי לוח 2 שעומד על סך של 400 יח"ד וקובע, כי אין במקרה זה פוטנציאל תכנוני לתוספת יח"ד לכל נחלה (יחידה שלישית).
3. השמאי קובע כי לאור האמור לעיל אין להביא בחשבון במקרה זה פוטנציאל תכנוני לתוספת יח"ד בנחלה.

תוצאות הליך עיון חוזר:

1. לאור האמור לעיל, השמאי המכריע קובע את ערך הקרקע בגודל של 2.5 דונם הכוללת את זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ללא פוטנציאל ליח"ד נוספת ובהתחשב בשיפוע הקרקע ובמקדם התאמה לנחלה בסך של 5,760,000 ₪ וללא מע"מ וללא הוצ' פיתוח בסך של 4,740,000 ₪.
2. הנתונים שלעיל מביאים לתוצאה לפיה בוצעה הפחתה בשווי ערך הקרקע לצורך חישוב דמי הרכישה - בסך של 24% ביחס לדרישה המקורית.
3. בעל הנחלה זכאי במקרה זה להשבה של מאות אלפי ₪!!!
4. נציין כי ערב פקיעת המועד להגשת הליך עיון חוזר שני, הוגש הליך עיון חוזר שני לועדת ההשגות על ידי רמ"י ואנו נעדכן בתוצאות.

אנו מזהים מגמה של שמאי רמ"י לגלם את הפוטנציאל התכנוני גם במקרים בהם אין פוטנציאל תכנוני מוחשי (ראה במאמר הראשון המקרים בהם נקבע כי ניתן לבנות יחידיה רביעית) ולכן יש לבחון היטב כל שומה ולקבל החלטה אם להשיג עליה.

נציין כי ביחס לשומות "דמי רכישה" אנו מגישים השגות במקרים רבים ואכן מבוצעות הפחתות לאור האמור לעיל ואילו ביחס לשומות "דמי חכירה" (3.75% + מע"מ) ברוב המכריע של המקרים אין מקום להגיש השגות כי אין בשומות אלה התייחסות לפוטנציאל תכנוני.

לסיום נציין, כי רמ"י ממשיכה בתהליך פיתוח המערכת להוצאת שומות לפי אלגוריתם שמפותח בימים אלה וימים יגידו אם "האלגוריתם" ידע להתמודד עם הטענות לפוטנציאל תכנוני מוחשי, או שגם הלוגריתם יהיה "בעל דמיון מפותח"... .

המאמר נכתב בשיתוף עם מר ניצן מקובר שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי שהגיש את הליך העיון חוזר ומטפל מול ועדת ההשגות.

אנו מאחלים לכל בית ישראל שבת שלום, שנה טובה וחתימה טובה!